Gayrimenkulde Gelişen Trendler®: Avrupa 2024

PwC ve Urban Land Institute (ULI) iş birliği ile hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa raporunun 21. sayısında, Avrupa’daki gayrimenkul sektörünün ve 2024 yılı ve sonrasındaki görünümü ele alınıyor. Sektör liderleri, enflasyon baskılarının eklenen yüküyle birlikte jeopolitik fırtınaya göğüs germeye devam ediyor. 

Faiz oranları, enflasyon ve Avrupa’daki ekonomik büyüme önümüzdeki beş yıllık zaman diliminde sektörün başlıca endişeleri arasında olmaya devam ediyor. Araştırmaya katılanlara göre bu konular daha netlik kazanırsa, 2024 yılında daha fazla işlem gerçekleştirilebilir. Ancak, Avrupa pazarlarının birbirinden farklı olduğu düşünüldüğünde uygun ortamın hazır olması için tek bir tarih vermek pek olası değil. Bu yıl, katılımcıların üçte biri sektöre güvenin ve kârlılığın artarak temkinli bir iyimserliğe yol açmasını bekliyor.

İzlenecek sektörler arasında resesyona dayanıklı istikrar sözü verenler yer alıyor. Sıralamamızın ilk altısına yine niş ve operasyonel varlık sınıfları hakim. Bu varlık sınıflarının karbonsuzlaşma ve enerji geçişi, bilgi teknolojileri, demografi ve kentleşme gibi küresel mega trendlerle desteklendiği kabul ediliyor.

Diğer yandan, yapay zekâ devrimi yolda ve inşaat maliyetleri de gayrimenkul sektörünü kötü etkilemeye devam ediyor. Kiracıların ve dolayısıyla gayrimenkul yatırımcılarının arasında, şirketlerin en yeni çalışma uygulamalarına ve uzun vadeli sürdürülebilirliğe ayak uydurmalarını sağlayacak kaliteli alanlara öncelik verdiği konusunda görüş birliği var.

Gayrimenkul sektöründe çevresel, sosyal ve (kurumsal) yönetişim (ESG) konularının önemi artmaya devam ediyor. Karbonsuzlaşmanın yüksek inşaat maliyetleri ve iş gücü yetersizliği gibi ekonomik yönleri yatırımcıların başını ağrıtsa da araştırmalar artık sektörde daha fazla kişinin ESG yatırımlarının maliyetlerinden çok kattığı değeri anladığını gösteriyor.

ESG konularının gayrimenkulün gelecekteki sermaye değerleri açısından önemli olduğu konusunda da ciddi bir fikir birliği var. Binaların güçlendirilmesi ya da yeniden kullanıma uyarlanması yüksek kaliteli ürünleri garantilemenin iyi bir yolu olarak görülmekle kalmıyor yatırımcıların yeni geliştirmelere karşı tereddütlerini de artırıyor. Katılımcıların %62’si en iyi sonuçları elde etmenin yolunun güçlendirme veya yeniden kullanıma uyarlama olduğunu düşünürken %43’ü ise yeni geliştirmelerden yana.

Bu seneki Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa raporumuzun temkinli görünümü, İnşaat çalışmalarını mümkün kılan anlaşmalar ve küreselleşme trendlerinin devam ettiği on yıllık uygun borçlanma döneminin sonrasında pandeminin yol açtığı sorunları göz ardı eden para politikalarının ardından sektör hâlâ son derece zorlayıcı finansal koşullarla yüzleşmeye çalışan bir sektörü yansıtıyor. Avrupalı bir kurumsal yatırım şirketinin üst düzey yöneticisi “Pusulamız disiplin ve sabır. Bunları aceleye getirmenin bir anlamı yok” diyor.

Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa 2024 raporu, anketi cevaplayan, görüşme gerçekleştirilen veya bu araştırmanın bir parçası olarak Avrupa’da gerçekleştirilen yuvarlak masa toplantılarına katılan 1.090 kişinin görüşlerini yansıtıyor.

Avrupa’daki sektör liderleri yatırım veya imar için bir şehir seçerken en önemli kriterin ekonomik performans olduğunu belirtiyor. Bunu da en yakın olarak ulaşım ağı takip ediyor.

En fazla sermaye çeken şehirler Gelişen Trendler Avrupa sıralamasının üst sıralarına yakın olması kısmen kullanılan araştırma yönteminden kaynaklanıyor. Ancak son yıllarda başkent ve ekonomi merkezi olan birinci seviye şehirler arasında dikkat çekici bir yükseliş görüldü. Milano, Lizbon ve Brüksel gibi şehirlerin yükselişe geçmesiyle, bu durum daha riskli dönemlerde daha fazla likidite ve istikrar talebinin kanıtı olabilir.

Londra’nın üç yıl üst üste ilk sırada olması yatırımcıların likiditeye önem verdiğini gösteriyor. Ayrıca, piyasa temellerinin hâlâ dayanıklı olduğuna dair de bir algı var. Bir gayrimenkul yatırım ortaklığının CEO’su ise “Doğrudan yatırımcılar, varlık fonları, emeklilik fonları ve yabancı sermaye Londra’nın sunabileceği uzun vadeli faydalara, servet korumasına ve gelirlere güvenmeye devam ediyor.” diyor.

Paris, benzer durumlardan kaynaklı olarak güçlü bir performans sergiliyor. Dünya Seyahat ve Turizm Konseyi'ne göre, son dönem protestolardan kaynaklanan olumsuzlukları olimpiyatların etkisiyle aşarak bir kez daha ikinci sırayı alırken, aynı zamanda dünyanın en gözde turizm merkezi konumunu da güçlendiriyor.

Berlin ise araştırmadaki diğer Alman şehirleri gibi bu yıl üçüncü sıradan dördüncü sıraya gerileyerek tabloda aşağılara iniyor. Bu durum kısmen 2023 yılında ulusal ekonomi için yapılan pek de iç açıcı olmayan büyüme tahminini ve 2024’te beklenen nispeten zayıf toparlanmayı yansıtırken bazıları gayrimenkul fiyatlandırma ve değerlemelerinin Avrupa’nın çoğu kesiminden daha yavaş gerçekleştiğini öne sürüyor.

Demografik değişim, dijitalleşme ve karbonsuzlaşma artık yatırımcıların yatırım kararları alırken düşündükleri en öncelikli konular. Gayrimenkul, kendi paydaş ağı tarafından “sosyal altyapı” olarak görülüyor. Bir yatırımcının da dediği gibi gayrimenkul sadece “kira fırsatı yaratan ve böylece kiralarımızı tahsil edebildiğimiz” bir sektör değil aynı zamanda toplumun en temel ihtiyaçlarını karşılamak için gerekli olan yerlere yatırım yapan bir sektör.

Geleneksel gayrimenkul sektörleri de sosyal altyapıya yeni bir odak noktasıyla yaklaşarak toplumsal ihtiyaçlara yanıt veriyor. Lojistik, modern ekonomilerin faaliyetlerini gerçekleştirmelerini sağlayan tedarik zincirlerine hizmet ederken ayrıca ulaşım sektörünün karbonsuzlaşmasına yardımcı olabilir. Perakende ve eğlence programları giderek dijitalleşen dünyada bir araya gelerek etkileşimde bulunduğumuz ortamları sağlıyor. Ofis sektörü, Avrupa’daki şehirlerin başarısının merkezinde yer alan bilgi ekonomisine ortam oluşturuyor.