Gayrimenkulde Gelişen Trendler®: Avrupa 2024

etre europe 2024
  • 05 Aralık 2023

Gayrimenkul liderleri, belirsizlik, ofislerin görünümü ve hızla değişen toplumun gelecekteki ihtiyaçlarıyla kârın dengelenmesi üzerindeki ESG etkilerini derinlemesine inceliyor.

PwC ve Urban Land Institute (ULI) iş birliği ile hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa raporunun 21. sayısında, Avrupa’daki gayrimenkul sektörünün ve 2024 yılı ve sonrasındaki görünümü ele alınıyor. Sektör liderleri, enflasyon baskılarının eklenen yüküyle birlikte jeopolitik fırtınaya göğüs germeye devam ediyor. 

Faiz oranları, enflasyon ve Avrupa’daki ekonomik büyüme önümüzdeki beş yıllık zaman diliminde sektörün başlıca endişeleri arasında olmaya devam ediyor. Araştırmaya katılanlara göre bu konular daha netlik kazanırsa, 2024 yılında daha fazla işlem gerçekleştirilebilir. Ancak, Avrupa pazarlarının birbirinden farklı olduğu düşünüldüğünde uygun ortamın hazır olması için tek bir tarih vermek pek olası değil. Bu yıl, katılımcıların üçte biri sektöre güvenin ve kârlılığın artarak temkinli bir iyimserliğe yol açmasını bekliyor.

İzlenecek sektörler arasında resesyona dayanıklı istikrar sözü verenler yer alıyor. Sıralamamızın ilk altısına yine niş ve operasyonel varlık sınıfları hakim. Bu varlık sınıflarının karbonsuzlaşma ve enerji geçişi, bilgi teknolojileri, demografi ve kentleşme gibi küresel mega trendlerle desteklendiği kabul ediliyor.

Diğer yandan, yapay zekâ devrimi yolda ve inşaat maliyetleri de gayrimenkul sektörünü kötü etkilemeye devam ediyor. Kiracıların ve dolayısıyla gayrimenkul yatırımcılarının arasında, şirketlerin en yeni çalışma uygulamalarına ve uzun vadeli sürdürülebilirliğe ayak uydurmalarını sağlayacak kaliteli alanlara öncelik verdiği konusunda görüş birliği var.

%90

ESG konularının 2050’ye kadar gayrimenkul sektörü üzerinde en büyük etkiye sahip olacağını öngörüyor

%76

Mevcut değerlemelerin tüm zorlukları ve fırsatları doğru şekilde yansıtmadığını düşünüyor

%95

Pazarlama ve kiralama konularında yapay zekâ için en büyük potansiyel uygulama alanlarından bazılarının mevcut olduğuna inanıyor

Yönetici Özeti

PwC ve Urban Land Institute (ULI) iş birliği ile hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa raporunun 21. sayısı, Avrupa’lı gayrimenkul liderlerinin çevresel, sosyal ve kurumsal yönetişim (ESG) konularına dair gittikçe artan taahhütleri ele alırken enflasyon baskısı ve artan faiz oranlarının yükünü taşıyan bir piyasayı da yavaş yavaş kabullenmeye başladığını gösteriyor.

Araştırmada birbiriyle bağlantılı üç diğer sosyal ve politik konu da önem kazanıyor: uygun fiyatlı konut, sosyal eşitlik/eşitsizlik ve toplu göç.

Özet rapora ulaşmak için tıklayınız

ESG: “Faaliyet göstermek için şart”

Gayrimenkul sektöründe çevresel, sosyal ve (kurumsal) yönetişim (ESG) konularının önemi artmaya devam ediyor. Karbonsuzlaşmanın yüksek inşaat maliyetleri ve iş gücü yetersizliği gibi ekonomik yönleri yatırımcıların başını ağrıtsa da araştırmalar artık sektörde daha fazla kişinin ESG yatırımlarının maliyetlerinden çok kattığı değeri anladığını gösteriyor.

ESG konularının gayrimenkulün gelecekteki sermaye değerleri açısından önemli olduğu konusunda da ciddi bir fikir birliği var. Binaların güçlendirilmesi ya da yeniden kullanıma uyarlanması yüksek kaliteli ürünleri garantilemenin iyi bir yolu olarak görülmekle kalmıyor yatırımcıların yeni geliştirmelere karşı tereddütlerini de artırıyor. Katılımcıların %62’si en iyi sonuçları elde etmenin yolunun güçlendirme veya yeniden kullanıma uyarlama olduğunu düşünürken %43’ü ise yeni geliştirmelerden yana.

Bir Pan-Avrupa gayrimenkul şirketinin CEO’su şöyle söylüyor: “ESG’ye uyum artık bir lüks değil, sektörde faaliyet gösterebilmenin “şartı.” Yatırımcılar, yasal düzenleyiciler, bankalar ve diğer herkes bunun önemli olduğunu düşünüyorsa geliştiricilerin fikri geri planda kalıyor.”

Bu seneki Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa raporumuzun temkinli görünümü, İnşaat çalışmalarını mümkün kılan anlaşmalar ve küreselleşme trendlerinin devam ettiği on yıllık uygun borçlanma döneminin sonrasında pandeminin yol açtığı sorunları göz ardı eden para politikalarının ardından sektör hâlâ son derece zorlayıcı finansal koşullarla yüzleşmeye çalışan bir sektörü yansıtıyor. Avrupalı bir kurumsal yatırım şirketinin üst düzey yöneticisi “Pusulamız disiplin ve sabır. Bunları aceleye getirmenin bir anlamı yok” diyor.

Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa 2024 raporu, anketi cevaplayan, görüşme gerçekleştirilen veya bu araştırmanın bir parçası olarak Avrupa’da gerçekleştirilen yuvarlak masa toplantılarına katılan 1.090 kişinin görüşlerini yansıtıyor.

Raporda öne çıkan trendler

Son zamanlarda göze çarpan işlem yetersizliği Avrupa’daki değerleme faaliyetlerinin istikrarını bozdu. Süregelen makroekonomik zorluklar ve varlıkların değerinin düşürülmesi konusundaki isteksizlik dikkate alındığında, belirsizlik döngüsü ve düşük işlem akışı kalıcı hale geliyor.

Katılımcıların %76’sı, mevcut değerlemelerin, gayrimenkul sektörünü etkileyen iklim değişikliği, sosyal etki ve değişen kiracı talepleri gibi zorlukları ve fırsatları doğru şekilde yansıtmadığını düşünüyor.

Küresel bir yatırımcının Avrupa varlık yönetimi başkanı şöyle söylüyor: “Değerlemeler tam anlamıyla oturmuş değil. Piyasada gördüğümüz ya da portföylerimizde bulunan varlıkların gerçek fiyatlarını henüz yansıtmıyorlar. Bazı coğrafyalarda piyasa fiyatına gerçekten yaklaşacaklarını bile düşünmüyorum.”

Araştırmamıza göre, yapay zekâ, teknoloji ve dijitalleşme gayrimenkul sektörünün geleceğine yönelik başlıca trendler arasında ESG’den sonra ikinci sırada geliyor. Yapay zekâ, özellikle iklim risklerinin modellenmesinde ve sızıntılar ya da kaynak israflarının tespit edilmesi gibi görevlerin denetlenmesinde ESG aracı olarak görülüyor. Araştırma katılımcılarının şirketlerinin yaklaşık üçte biri geçtiğimiz 12 ayda yapay zekâyı kullandığını söylüyor ve büyük bir kısmı yapay zekânın ve makine öğreniminin gayrimenkul değer zincirini birçok yönden etkileyeceğini düşünüyor.

Katılımcıların %95’i pazarlama ve kiralamayı yapay zekâ açısından en büyük potansiyel uygulama alanları olarak görse de; planlama, varlık yönetimi, inşaat ve yatırım gibi çeşitli ekiplere de fayda sağlayabileceğine inanıyor. Borsaya kayıtlı bir gayrimenkul şirketinin CFO’su ise şu soruyu soruyor: “Çok daha verimli bir şirket olabilmek için bunu şirket içinde nasıl kullanabiliriz?”

Demografi, bu yılın araştırmasına göre gayrimenkulün geleceğini etkileyen önemli bir trend. On katılımcıdan biri demografiden önemli ve uzun vadeli bir faktör olarak bahsediyor.

Bir yatırım bankasının EMEA gayrimenkul başkanına göre, ABD ile karşılaştırıldığında benzer şekilde yaşlanan nüfusu olan Avrupa, iç göçten daha fazla faydalanıyor. Bu da demografisini olumlu bir şekilde etkiliyor.

İklim değişikliğinin göç ve gayrimenkul üzerindeki etkisi katılımcıların yakından takip ettiği bir diğer konu.

Bazılarına göre göç trendlerinin Batı’nın yaşlanan nüfus eğrisini değiştirip değiştirmeyeceği belli değil. Küresel bir yatırım şirketinin üst düzey yöneticisi şöyle diyor: “Topluluklar daha yaşlı oldukları için çok daha farklı görünecekler ve bu da gayrimenkule olan talebi birçok açıdan değiştirecek.” 

Böyle bir değişimi şimdiden öngören sektör liderleri, gayrimenkulle ilgili fırsatları değerlendirmek için asla erken olmadığına inanıyor.

Bu ihtiyacı karşılamak için gayrimenkul stratejileri geliştirmeyi amaçlayan katılımcılardan biri ‘baby boomer’ kuşağının yaşlanmasından kaynaklanan demografi patlamasının yaşlı konutları, yaşlı bakımevleri, hastaneler, klinikler ve benzeri yerlere talebi artıracağını söylüyor.

Çocuk bakımı, yaşlı bakımı ve atık yönetimi gibi hizmetlere yönelik devlet fonlarının kesilmesiyle oluşan açığı kapatma ihtiyacı, toplum için sorun yaratsa da, gayrimenkul açısından fırsat sunuyor.

İzlenecek şehirler

Avrupa’daki sektör liderleri yatırım veya imar için bir şehir seçerken en önemli kriterin ekonomik performans olduğunu belirtiyor. Bunu da en yakın olarak ulaşım ağı takip ediyor.

En fazla sermaye çeken şehirler Gelişen Trendler Avrupa sıralamasının üst sıralarına yakın olması kısmen kullanılan araştırma yönteminden kaynaklanıyor. Ancak son yıllarda başkent ve ekonomi merkezi olan birinci seviye şehirler arasında dikkat çekici bir yükseliş görüldü. Milano, Lizbon ve Brüksel gibi şehirlerin yükselişe geçmesiyle, bu durum daha riskli dönemlerde daha fazla likidite ve istikrar talebinin kanıtı olabilir.

Londra’nın üç yıl üst üste ilk sırada olması yatırımcıların likiditeye önem verdiğini gösteriyor. Ayrıca, piyasa temellerinin hâlâ dayanıklı olduğuna dair de bir algı var. Bir gayrimenkul yatırım ortaklığının CEO’su ise “Doğrudan yatırımcılar, varlık fonları, emeklilik fonları ve yabancı sermaye Londra’nın sunabileceği uzun vadeli faydalara, servet korumasına ve gelirlere güvenmeye devam ediyor.” diyor.

Paris, benzer durumlardan kaynaklı olarak güçlü bir performans sergiliyor. Dünya Seyahat ve Turizm Konseyi'ne göre, son dönem protestolardan kaynaklanan olumsuzlukları olimpiyatların etkisiyle aşarak bir kez daha ikinci sırayı alırken, aynı zamanda dünyanın en gözde turizm merkezi konumunu da güçlendiriyor.

Berlin ise araştırmadaki diğer Alman şehirleri gibi bu yıl üçüncü sıradan dördüncü sıraya gerileyerek tabloda aşağılara iniyor. Bu durum kısmen 2023 yılında ulusal ekonomi için yapılan pek de iç açıcı olmayan büyüme tahminini ve 2024’te beklenen nispeten zayıf toparlanmayı yansıtırken bazıları gayrimenkul fiyatlandırma ve değerlemelerinin Avrupa’nın çoğu kesiminden daha yavaş gerçekleştiğini öne sürüyor.

Gelişen Trendler

Gayrimenkul sektörünün gelecekteki ihtiyaçlarını bugünden karşılamak

Demografik değişim, dijitalleşme ve karbonsuzlaşma artık yatırımcıların yatırım kararları alırken düşündükleri en öncelikli konular. Gayrimenkul, kendi paydaş ağı tarafından “sosyal altyapı” olarak görülüyor. Bir yatırımcının da dediği gibi gayrimenkul sadece “kira fırsatı yaratan ve böylece kiralarımızı tahsil edebildiğimiz” bir sektör değil aynı zamanda toplumun en temel ihtiyaçlarını karşılamak için gerekli olan yerlere yatırım yapan bir sektör.

Geleneksel gayrimenkul sektörleri de sosyal altyapıya yeni bir odak noktasıyla yaklaşarak toplumsal ihtiyaçlara yanıt veriyor. Lojistik, modern ekonomilerin faaliyetlerini gerçekleştirmelerini sağlayan tedarik zincirlerine hizmet ederken ayrıca ulaşım sektörünün karbonsuzlaşmasına yardımcı olabilir. Perakende ve eğlence programları giderek dijitalleşen dünyada bir araya gelerek etkileşimde bulunduğumuz ortamları sağlıyor. Ofis sektörü, Avrupa’daki şehirlerin başarısının merkezinde yer alan bilgi ekonomisine ortam oluşturuyor.

İletişim

Bizi takip edin