Yerel ETS'nin Konut Sektörüne ​Olası Etkisi​

Yönetici Özeti

PwC olarak, toplumda güven oluşturma ve önemli sorunlara çözüm bulma hedefimiz doğrultusunda, “yeşil dönüşüm ve sürdürülebilirlik” gündemimizin öncelikli temaları arasında yer almaktadır. Bu kapsamda, doğal kaynakların korunması ve çevre dostu stratejilerin sektörlere entegrasyonu için sürdürülebilir ve kapsayıcı çözümler sunarak paydaşlarımıza destek olmaya devam ediyoruz.

Yakın zamanda uygulamaya geçmesi planlanan Ulusal Emisyon Ticaret Sistemi’nin (ETS), farklı sektörler aracılığıyla ülke ekonomisine çeşitli etkilerinin olacağı öngörülmektedir. ETS uygulaması, kapsama alınacak sektörlerin maliyetleri üzerinde ilave bir karbon bedeli getirecektir. Karbon yoğun girdiler kullanan konut sektörünün de bu durumdan etkilenmesi kaçınılmazdır. Bu doğrultuda, ETS’nin girdi maliyetleri ve fiyatlar üzerindeki olası etkisini değerlendirmek amacıyla “Yerel ETS’nin Konut Sektörüne Olası Etkisi” başlıklı raporumuzu hazırladık. 

Raporumuzun odağında çimento, demir-çelik ve alüminyum gibi temel inşaat malzemelerinin üretiminden kaynaklanan karbon emisyonlarının ETS uygulamasından nasıl etkileneceğini ve girdiler üzerindeki bu etkinin inşaat maliyetlerine nasıl yansıyacağını temsili bir konut inşaatı üzerinden ele aldık. Ayrıca, ETS uygulaması nedeniyle artabilecek inşaat maliyetlerinin konut fiyatlarına olası yansımalarını değerlendirdik. Raporumuzda, son olarak, inşaat sektöründe yeşil dönüşüm yolculuğunda takip edilebilecek politika ve uygulama adımlarını ortaya koyduk.  

Karbon fiyatlandırma mekanizmaları, emisyonların maliyet olarak değerlendirerek, işletmeleri karbon salımlarını azaltmaya teşvik etmektedir. Bu kapsamda, dünya genelinde emisyon azaltımı için karbon vergisi ve Emisyon Ticaret Sistemi (ETS) olmak üzere iki farklı karbon fiyatlama aracı kullanılmaktadır. Karbon vergisi, emisyonlara doğrudan bir maliyet getirmekte, ETS ise “cap and trade” (üst sınır ticareti) prensibiyle çalışmaktadır. Mevcut durumda, karbon fiyatlandırma araçları arasında karbon vergisi daha öngörülebilir bir maliyet yapısı sunarken, ETS piyasadaki dalgalanmalara maruz kalmaktadır.

Türkiye ise 2053 net sıfır emisyon hedefi doğrultusunda AB’nin ETS uygulamasına benzer bir yerel ETS sistemi kurmayı planlamaktadır. Bu sistem, emisyon azaltımını teşvik ederken, ihracat sektörlerinin rekabetçiliğini de korumayı amaçlamaktadır. Henüz tasarım aşamasında olan yerel ETS’nin kapsamına alınacak sektörler kesinleşmemiş olsa da ilk etapta AB SKDM kapsamında yer alan çelik, çimento, alüminyum, gübre, elektrik ve hidrojen sektörlerinin öncelikli olması beklenmektedir. İnşaat girdileri arasında yer alan yüksek emisyonlu çimento, demir-çelik ve alüminyum gibi temel malzemelerin ETS uygulaması neticesinde ek maliyetler getirerek konut maliyetlerini ve fiyatlarını artırması muhtemeldir.

Türkiye’de inşaat sektörü, ekonomik aktivite ve istihdamda önemli bir rol oynamaktadır. 2023 yılı itibarıyla inşaat sektörünün GSYİH içindeki payı %7,8 iken gayrimenkul faaliyetleriyle birlikte bu oran %10,5’e çıkmaktadır. Ancak son yıllarda, enflasyon ile mücadele kapsamında uygulanan sıkı para ve maliye politikası, borçlanma maliyetlerini artırarak finansmana erişimi zorlaştırmış; azalan satın alma gücü ise konut talebinde göreli bir düşüşe yol açmıştır. Hammadde ve iş gücü teminindeki zorluklar ise inşaat sektörünü olumsuz etkilemekte ve yeni projelerin hayata geçirilmesini zorlaştırmaktadır. Bunun yanı sıra, sürdürülebilirlik düzenlemeleri sektör oyuncuları için ek sorumluluklar getirmektedir. 

2.1. Türkiye Konut Sektöründe Arz-Talep Durumu

Türkiye’de konut üretimi ve satışı, demografik, ekonomik, coğrafi ve regülatif gelişmelere bağlı olarak değişmektedir. Türkiye yapı ruhsatı ve yapı kullanım izni verileri, inşaat sektörünün bu değişimlere nasıl tepki verdiğini ortaya koymaktadır.

Yapı ruhsatları, 2015-2017 yılları arasında belirgin bir artış kaydettikten sonra, 2018-2019 yıllarında Türk Lirası’ndaki değer kaybının neden olduğu maliyet ve fiyat artışına bağlı faktörlerle düşüş kaydetmiştir. Pandemi döneminde konut kredileri kapsamında sunulan cazip faiz oranları, konut üretiminde bir artış trendine yol açmış ve bu trend 2023’e kadar devam etmiştir. Ancak, konut üretim seviyelerinin halen 2015-2017 seviyelerine kıyasla daha düşük seyrettiği gözlemlenmektedir. Yapı kullanım izinlerinin ise yapı ruhsatlarına kısmen paralel bir trend ortaya koymaktadır. 

2.2. Konut Maliyetleri ve Satışlarını Etkileyen Faktörler

Son yıllarda görülen Türk Lirası’ndaki değer değişimi ve inşaat sektöründe kullanılan girdilerde ithal bağımlılığı, maliyet artışında belirleyici faktörler olarak öne çıkmaktadır. Türk Lirası’ndaki değer kaybı, kullanılan inşaat malzemelerinin fiyatlarını artırmakta, asgari ücret artışları ile birlikte işçilik maliyetlerinin yükselmesi yapı maliyetlerini daha da yukarı çıkarmaktadır. 

Öte yandan, makroekonomik çerçevede enflasyonist riskler, konvansiyonel ekonomi politikalarının uygulandığı bir ortamda parasal duruşun sıkılaştırılmasına ve buna bağlı olarak artan faiz oranları ile birlikte borçlanma maliyetlerinin yükselmesine neden olmaktadır. Sıkılaşan kredi koşulları ise konut talebini azaltıcı etkide bulunmaktadır. 

Türkiye’de uygulanması planlanan Emisyon Ticaret Sistemi (ETS), inşaat sektöründe karbon yoğun girdilere olan bağımlılık nedeniyle hem maliyetler hem de nihai konut fiyatları üzerinde etkiler oluşturma potansiyeline sahiptir. Çimento, demir-çelik ve alüminyum gibi yüksek karbon emisyonuna sahip malzemelerin inşaat sektöründe önemli bir girdi payına sahip olması nedeniyle, yerel ETS uygulamasının bu temel girdilerin üretim maliyetlerini artırması ve bu durumun konut fiyatlarına da yansıması muhtemeldir.

3.1. Türkiye’de Konut Maliyetinin Kırılımı

Türkiye’de temsili bir konutun inşaat maliyetinin %36’sını kaba inşaat; %36’sını ince işler (duvar, alçı, mantolama, seramik, sıva ve boya) ve %28’ini de geri kalan diğer kalemlerin (mobilya, proje mimarlığı, elektrik ve sıhhi tesisat, idari masraflar, peyzaj ve diğer masraflar) oluşturduğu varsayılmıştır. Kaba inşaat maliyetlerinin kırılımına bakıldığında, toplam inşaat maliyetleri içerisinde betonarme işçiliğin payı yaklaşık %14 iken, demir-çelik, çimento ve alüminyumun sırasıyla %9,2, %6,9 ve %6,3 oranında payı olduğu dikkate alınmıştır.  

3.2. ETS’nin İnşaat Maliyetleri Üzerindeki Etkisi

Çalışmamızda, Türkiye’deki ortalama konut büyüklüğü baz alınarak, 125 m² büyüklüğündeki temsili bir konut dikkate alınmıştır. Ortalama 125 m² büyüklüğündeki bir konutun inşasında kullanılan malzemelerden kaynaklanan emisyonlar incelendiğinde, çimento, demir-çelik ve alüminyumun farklı seviyelerde karbon salımına yol açtığı görülmektedir.

Örnek bir hesaplama ile 125 m² büyüklüğünde bir konutun inşasında kullanılan 168 ton çimento, 115,9 ton CO₂ salımına neden olurken, 8 ton demir-çelik 2,08 ton ve 0,23 ton alüminyum ise 0,27 ton CO₂ emisyonu yaratmaktadır. Bu malzemeler arasında çimento, açık ara en yüksek emisyon kaynağı olarak öne çıkmaktadır.

3.3. ETS’nin Konut Fiyatları Üzerindeki Etkisi

İnşaat Maliyet Endeksi (İME) ve Yeni Konut Fiyat Endeksi (YKFE) arasında yapılan istatistiki analizler neticesinde inşaat maliyetlerindeki bir birimlik artışın konut fiyatlarında yaklaşık 1,18 oranında artışa yol açtığı bulunmuştur. Bu katsayı kullanılarak, 125 m²'lik temsili bir konut için hesaplanan €25 ETS kaynaklı %4,4 oranında maliyet artışının ilgili konutun fiyatını %5,19 oranında artırabileceği tahmin edilmektedir.

Yüksek karbon ayak izine sahip inşaat sektöründe, çimento, demir-çelik, alüminyum ve cam gibi temel malzemelerin üretim süreçlerinden kaynaklanan emisyonların azaltılabilmesi için sektöre özel politikalar geliştirilmesi gerekmektedir. ETS uygulamasının inşaat sektöründe maliyet ve fiyat baskılarını artırması beklenirken, bu süreci dengelemek için sürdürülebilir yapı projelerini teşvik eden politikalar önem kazanmaktadır.

Konut inşaat projelerinde planlama ve tasarım aşamalarında alınacak etkin kararlar, düşük karbonlu malzemelerin seçimi, yenilikçi standartların uygulanması ve malzeme seçiminde sadece yapım değil, kullanım dönemi etkilerinin de göz önüne alınması emisyonları azaltarak çevresel uyumu güçlendiren sürdürülebilir bir yapı sektörü oluşturulmasına katkı sağlayacaktır.