Mahkeme geçmiş yıllara ilişkin ödenen kira farkları

Kira artış oranları her zaman ihtilafa neden olabilecek bir konu. Enflasyon oranlarının yüksek olduğu  yıllarda konu daha da sorunlu hale geliyor. Bir de üstüne kira artış oranında sınırlama getiren  düzenleme olunca, önümüzdeki yıllarda konuyla ilgili çok sayıda davanın olacağını tahmin etmek zor  değil.  

Kira tutarlarıyla ilgili davalar, önceki dönemlere ilişkin kira farkı ödenmesi kararıyla  sonuçlanabiliyor. Mahkeme kararıyla geçmiş yıllara ilişkin olarak alınan/ödenen kira farklarının,  gelir/gider olarak dikkate alınacağı yıla/döneme ve katma değer vergisi indirim zamanına ilişkin  boyutunu hem gerçek kişiler hem de kurumlar açısından aşağıda özetlemeye çalıştım. 

1. Gerçek kişilerde vergileme zamanı 

Kira gelirlerinin vergilemesinde kural olarak tahsilat esası geçerli. Tahsil edilmeyen kira tutarı  beyannameye dahil edilmiyor. Peşin tahsil edilen kiralar ise tahsil edildiği yıl değil, ilgili olduğu yılda  beyan ediliyor. 

Bu çerçevede, gerçek kişiler tarafından geçmiş yıllara ilişkin olarak tahsil edilen kira bedellerinin,  tahsil edildiği yıl beyannamesine dahil edilmesi gerekiyor. Kira bedelinin mahkeme kararıyla  belirlenmesinin bu açıdan bir önemi yok. 

Tahsil edilen kira bedelinin beyan zamanı konusunda tereddüt yok ama kira bedelinin zamanında  ödenmemesi nedeniyle açılan davalar sonucu verilen yargı kararlarında, kira bedeli yanında faiz  ödenmesine de karar verilmişse, faiz gelirinin beyanı konusunda farklı görüşler var. Gelir İdaresi kira  bedeline bağlı olarak elde edilen faizin alacak faizi niteliğinde olduğu ve menkul sermaye iradı olarak  vergilendirilmesi gerektiği görüşünde. (09.07.2004 tarih ve 25 sayılı Gelir Vergisi Sirküleri,  12.10.2012 tarih ve 905 sayılı özelge.) 

Mali İdare sadece kira gelirlerinin geç tahsilinden kaynaklanan alacaklar nedeniyle elde edilen faiz  gelirleri için değil, benzer bütün durumlarda elde edilen faizi alacak faizi olarak görüyor ve menkul  sermaye iradı olarak vergileneceği yönünde görüş veriyor. Yargı kararları Gelir İdaresi görüşüyle  paralel değil. İdarenin görüşünde olduğu gibi yargı kararlarında da uzun yıllardır süregelen bir  istikrar var. Konuyla ilgilenenler 23 Nisan 2021 tarihli makaleme göz atabilirler. 

Konuyla ilgili benim düşüncem de yargı kararlarında olduğu gibi. Gelir Vergisi Kanunu’nun 75.  maddesi çerçevesinde alacak faizinin menkul sermaye iradı sayılabilmesi için, borcun faiz karşılığı  verilmiş olması, bir başka deyişle belli bir getiri öngörüsüyle kazanç sağlama amacıyla verilen bir  paranın bulunması gerekiyor. Faiz karşılığı borç verilmesinin söz konusu olmaması, ödenen faizin,  Mahkeme kararına istinaden borcun zamanında ödenmemesi nedeniyle uğranılan (bedelde  meydana gelen değer kaybından kaynaklanan) zarar karşılığı ödenen temerrüt faizi niteliğinde  bulunması nedeniyle, geçmiş yıllara ilişkin olarak mahkeme kararıyla alınan faizin menkul sermaye  iradı olarak vergiye tabi olmadığını değerlendiriyorum. Ancak Gelir İdaresinin istikrarlı bir şekilde  söz konusu faizin alacak faizi olarak vergiye tabi olduğu yönünde görüş verdiğini tekrar hatırlatayım. 

2. Kurumlarda vergileme zamanı 

Kurumlarda, geçmiş vergilendirme dönemlerine ilişkin olarak, mahkeme kararıyla ödenen/tahsil  edilen kira farklarının vergilemesini üç başlık altında özetlemek isterim.

a) Gider kaydetme zamanı 

Kurumlarda konuyla ilgili karşılaşılan en yaygın konu zannediyorum bu. Geçmiş dönemlere ilişkin  olarak mahkeme kararıyla ödenen kira farklarının gider yazma zamanı. 

Kurumların elde ettiği bütün kazançlar ticari kazanç sayılıyor ve safi kurum kazancı ticari kazancın  belirlenmesine ilişkin düzenlemeler çerçevesinde belirleniyor. 

Ticari kazancın tespitinde tahakkuk ve dönemsellik esasları geçerli. Bir giderin safi kazancın  tespitinde indirim konusu yapılabilmesi için mahiyet ve tutar itibariyle kesinleşmiş olması yeterli,  ödenmesi gerekmiyor.  

Geçmiş dönemlere ilişkin olarak mahkeme kararı ile belirlenerek ödenen kira farklarının, mahkeme  kararıyla kesinleştiği kabul ediliyor. Dolayısıyla kira farkı hangi vergilendirme dönemine ilişkin  olursa olsun, karar tarihi itibariyle gider kaydedilebiliyor. Konuyla ilgilenenler Gelir İdaresinin  internet sitesinde yer alan 19.02.2015 tarih ve 297 sayılı özelgeyi inceleyebilirler. Farklı görüşler de  olabilir ama Gelir İdaresinin görüşü bu şekilde. 

Zaman zaman yargı süreci devam ederken, taraflar kendi aralarında uzlaşarak ihtilafı sona  erdirebiliyor. Bu durumda tarafların anlaşma yaptıkları tarihte giderin tahakkuk ettiği kabul ediliyor.  Dolayısıyla anlaşılan kira farkı hangi döneme ait olduğuna bakılmaksızın, anlaşma tarihinde gider  kaydedilebiliyor. (04.08.2020 tarih ve 567807 sayılı özelge.) 

b) Gelir kaydetme zamanı 

Yukarıda da belirttiğim gibi, ticari kazancın tespitinde tahakkuk ve dönemsellik esasları geçerli ve bu  kural gereği, giderlerde olduğu gibi gelirler de tahakkuk ve dönemsellik ilkeleri çerçevesinde  kazancın tespitinde ilgili dönemde dikkate alınıyor. 

Dolayısıyla, geçmiş dönemlere ilişkin olarak mahkeme kararı ile belirlenerek elde edilen kira  farklarının, mahkeme kararıyla kesinleştiğinin kabul edilmesi ve hangi vergilendirme dönemine  ilişkin olursa olsun, karar tarihi itibariyle vergilendirilmesi gerekir.  

Kira farkı tutarının vergilendirileceği dönem konusunda, kira sözleşmesine de bağlı olarak, aynı  sonuca ulaşan iki farklı durum söz konusu olabilir. Mülk sahibi ihtilaf konusu olan bir tutarla fatura  düzenlemiş ve dava konusu olmuşsa, fatura tutarı gelir yazıldıktan sonra şüpheli alacak karşılığı  ayırabilir. Faturanın ihtilafsız kısım için düzenlemesi ve kira bedelinin ayrıca ihtilaf konusu olması  durumunda ise fatura bedeli gelir kaydedilir, daha sonra mahkeme kira farkı ödenmesine karar  vermişse, bu tutar için ayrıca fatura düzenlenir ve bu tutar karar tarihi itibariyle gelir kaydedilebilir. 

c) Yüklenilen katma değer vergisinin indirimi 

Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre, katma değer vergisi indirim hakkı, vergiyi  doğuran olayın vuku bulduğu takvim yılını takip eden takvim yılı aşılmamak şartıyla, ilgili vesikaların  kanuni defterlere kaydedildiği vergilendirme döneminde kullanılabiliyor. 

Kiralama işlerinde vergiyi doğuran olay hizmetin yapılması. Mahkeme kararıyla geçmiş  vergilendirme dönemlerine ilişkin olarak kira ödenmesi söz konusu olduğunda, bedelin tahakkuku  ile hizmetin ifa edildiği dönem çok farklılaşabilir. Bu durumda yüklenilen katma değer vergisinin  indirim konusu yapılıp yapılmayacağı sorunuyla karşılaşabiliriz. 

Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde, düzenlenen faturanın alıcı tarafından dava konusu  yapılması nedeniyle ilgili takvim yılında indirim konusu yapılamayan KDV’nin, davanın sonuçlandığı  yıl içinde alıcı tarafından kanuni defterlere kaydedilmesi şartıyla indirim konusu yapılabileceği  açıklanmış. Bu açıklamanın esas olarak, geçmiş dönemlere ilişkin olarak mahkeme kararıyla ödenen  kira farklarının gider yazılacağı dönemle ilgili uygulama ve özelgelerde yer alan görüşlerle uyumlu  olduğunu düşünüyorum.

2017 yılında 11 seri no.lu Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde bu düzenleme/açıklama yapılıncaya kadar Mali İdare, Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 29. maddesinde yer alan sürede  indirim konusu yapılmayan verginin daha sonra indirimine hiçbir şekilde izin vermeyen özelgeler  veriyordu. Örnek olarak 07.04.2014 tarih ve 793 sayılı ve 19.02.2015 tarih ve 297 sayılı özelgeler  söylenebilir. Ancak Tebliğde yapılan değişiklikle, yüklenilen verginin davanın sonuçlandığı yıl içinde  indiriminin mümkün olduğu netleştirilmiş oldu. Gelir İdaresinin internet sitesinde yer alan 2017  öncesi tarihli özelgelerin, Tebliğde 2017 yılında yapılan açıklama çerçevesinde değerlendirilmesi  gerekiyor.