{{item.videoDuration}}
{{item.title}}
{{item.text}}
{{item.videoDuration}}
{{item.title}}
{{item.text}}
Podcast'imize abone olun
Gayrimenkul satış kazançlarında vergileme nasıl oluyor?
“Umurcan Gago ile yatırım kazançlarında vergileme-2024”
Gayrimenkul satış kazançlarında vergileme nasıl oluyor?
Bölüm 12: Gayrimenkul satış kazançlarında vergileme ve Bekarlık/Sakal/Et vergileri
2024 Şubat ayında yapılan bu kayıtta, genel bilgi vermek amacıyla ve kayıt tarihi itibariyle yürürlükte olan kural, oran ve tutarları dikkate alıyoruz. Bu podcasti dinlediğiniz tarihe dek mevzuatta veya mevzuatın yorumunda değişiklikler olmuş olabilir. Vergisel pozisyonunuzu salt bu podcaste dayanarak değil vergi danışmanınıza başvurarak belirlemenizi önemle tavsiye ederiz. Bu podcast’e dayanılarak tesis edilen işlemlere ilişkin olarak PwC, ortakları veya çalışanlarına herhangi bir sorumluluk atfedilemez.
Merhabalar,
Ben PwC Türkiye ortaklarından Umurcan Gago.
Yatırımlarını finansal varlıklarda değerlendiren ve herhangi bir nedenle uykusuzluk sorunu çeken dinleyicilerimiz için hazırladığımız bu podcast serimizde Türkiye’de yerleşik gerçek kişilerin finansal yatırım araçlarından elde ettikleri gelir ve kazançların vergilendirilmesini ele alıyoruz.
Bugünkü konumuz gayrimenkul satış kazançlarda vergilendirme. Ama önce her zamanki gibi önce kısa bir vergi tarihi hikayemiz olacak.
Efendim, vergilerin amacı salt hazineye gelir yaratmak değil, aynı zamanda sosyal mühendislik yapmak da olmuş. Egemen, halkın davranışlarının ve görünüşünün, neye ve nasıl evrilmesini istiyorsa, vergiyi bunun için kullanmış. Ya vergi teşvikleri vererek ya da cezalandırıcı vergiler getirerek yapmış bunu. Ki işte buna “verginin düzeltici etkisi” deniliyor kibarca.
Mesela, alkollü içeceklerden, sigara ve tütün mamüllerinden, şeker katılmış gazlı içeceklerden yüksek vergi alınmasının arkasında, salt hazineye gelir yaratmak değil bir de böyle bir toplumsal mühendislik amacının olduğundan söz edebiliriz.
İklim değişikliğini durdurmak için önerilen karbon vergileri de bir diğer güncel örnek. Giderek artan et tüketimi çılgınlığının sonucu olarak, önemli ölçüde artan büyükbaş hayvan popülasyonunun yarattığı sera gazı seviyesi ile mücadele edebilmek için “Et Vergisi” getirilmesi önerileri de yine bir başka örnek. Ki affınıza sığınarak söyleyeceğim, kimileri bana “dana osuruğu vergisi” de diyor. Kapa parantez.
Bunlara İngiliz ekonomist Arthur Cecil Pigou’ya ithafen, “Pigou Vergileri” de deniliyor. Yani, negatif dışsallıkların vergilendirilmesi. Çok kısaca ve ekonomistlerin affına sığınarak şöyle özetleyebiliriz: Amaç bunların topluma verdikleri zararın maliyetini bunu yaratanlara yüklemek.
Fakat verginin sosyal mühendislik için kullanılması anlayışı hiç yeni değil. Tarih bunun örnekleri ile dolu. Mesela, 1698’de Rus Çarı I. Petro Slav asilzadeleri olan Boyarların sakallarına takıyor. Ki boyarların sakalı bugün için gayet hipster ve gayet cool görünen bir sakal modeli. Ama I. Petro kılık kıyafet devrimi ile tebaasının çehresini değiştirmek istiyor. Ve Sakal Vergisi getiriyor.
Bir diğer örnek Roma’da uygulanan Bekarlık Vergisi. Tarih boyu egemenlere askerlik ve kölelik için insan malzemesi lazım olduğundan çocuk yapmak teşvik edilmiş. Bunda evli erkeklerin bekar arkadaşlarına karşı besledikleri vahşi kıskançlık da sebep olmuştur gibime geliyor diye de not edeyim. Gerçekten istenen çocuk sahipliği olsa doğrudan bu yönde teşvikler de sağlanabilirdi. Ama neyse bir sebeple bekarlık caydırılmak istenmiş hep. Bekarlık Vergisi antik Yunan’da da var olmuş; Georgia, Maryland, Texas gibi bazı Amerikan kolonilerinde de; Faşist Mussolini İtalya’sında da, Nazi Almanya’sında da, Güney Afrika’da da. Ama ya siz bekar bir erkek olarak evlenmeyi çok istemenize rağmen bir türlü hiçbir kadın sizi kabul etmemişse? Bir istisna veya indirim olmuyor mu? Oluyor efendim. İş ki bunun tanığını sağlayabilin. 1900’lerin başında Arjantin’de müzmin bekar mükellefler için buna da çare bulunmuş. Ücreti mukabilinde sizinle vergi dairesine dek gelip, vergi memurunun önünde “Valla bu bey benimle evlenmek için neler neler teklif etti, de ben kabul etmedim” ya da “babam vermedi”, “…Allah sizi inandırsın memur bey aşkımdan kavrulup eridi be adam ahhahaahhh ….” Diyen profesyonel kadınlar türemiş.
Öte yandan, çok daha doğrudan bir şekilde, çocuk sahipliğini teşvik edici veya cezalandırıcı vergi uygulamaları, daha da yaygın olmuş. 1940’ların Stalin dönemi Sovyetlerinde çocuğu olmayan 25 ila 50 yaş arasındaki erkeklerle 20 ila 45 yaş arasındaki kadınlar %6 nispetinde ek gelir vergisine tabi tutulmuş. Bugün de benzer uygulamaları sürdüren bazı ülkeler var. Ama ek vergiler ile değil vergi indirimleri yoluyla. Mesela, Macaristan, Litvanya, Singapur, Avusturalya gibi. Avusturalya örneği oldukça ilginç. 2004 yılında hükümet 1 Temmuz tarihinden itibaren gerçekleşecek doğumlarda çocuk başına 3 bin dolar ödemeyi taahhüt ediyor. Ne oluyor? 1 Temmuz’a dek doğum oranları hızla düşüyor. 1 Temmuz günü ise, son 30 yılda görülmemiş olan günlük doğum sayısı patlaması yaşanıyor. Sezeryen patlaması oluyor. Kadın doğum ünitelerindeki tüm sağlık personelinin yaz tatilleri haram zıkkım oluyor.
İnsanlara mutluluk veren her şeyin vergilendirildiğini görüyoruz. Bundan seks de nasibini almış. Hıristiyanlık sonrası Roma’da eşcinsellik suç ilan edilmiş ama erkek seks işçileri de vergilenmeye devam etmiş. Antik Yunan’da pornikon telos isimli yıllık seks işçiliği vergisi uygulanmış. Çok büyük hayranı olduğumu söyleyemesem de İngiliz yapımı Monthy Pyton isimli komedi serisinin bir bölümünde kabine toplantısında kahramanlarımız hazinedeki açığı kapatmak için geniş tabanlı olacak şekilde nasıl bir vergi salabileceklerini tartışırlarken “İnsana zevk veren herşeyi vergiliyoruz sir. I mean, vergilemediğimiz tek şey…how to say …aganigi nagani. Aganigi vergisi getirelim” diye öneriyor müsteşar bakana. “Böyle bir vergiden en çok vergi kontrolörleri ve mali müşavirleri mutluluk duyar” diye karşılık veriyor bir başka bakan. Muhtemelen kendi Bakanlığının personeli açısından ortaya çıkacak potansiyel kıskançlık durumunu düşünerek.
Neyse efendim, verginin amaçsallığı konusunda bu kadar tarihi hikaye yeter diyelim. Ve artık konumuza gelelim. Malum bugün konumuz gayrimenkul satış kazançlarında vergileme.
İşin teorisinde gayrimenkulün bizatihi kendisi finansal bir yatırım aracı değil. Gayrimenkule dayalı olarak çıkartılan, örneğin gayrimenkul fonları veya sertifikaları gibi finansal enstrümanlar gibi bir “finansal yatırım aracı” değil yani.
Ama realitede, belki de pek çok ülkede olduğu gibi Türkiye’de de, gayrimenkul en konvansiyonel yatırım aracı olarak görülüyor. İçinde oturduğumuz daimi meskenimiz, işyerimiz, tatil evimiz, hobi bahçelerimiz gibi taşınmaz tapuları, finansal getiri sağlıyorlar belki ama bunlara teknik olarak yatırım aracı bile denebilir mi teorik olarak tartışılabilir.
Bunlara iki sebeple finansal yatırım aracı diyebiliriz. Birincisi , pek çok varlığa kıyasla çok daha kolay alım satımı yapılabilen bir enstrüman olduğundan aslında görece son derece likit bir varlık gayrimenkul. İkincisi ise, özellikle bizim gibi sosyal güvenlik sistemi çok gelişmemiş ülkelerde bir emeklilik planı aslında. Kendi oturacaksa kiradan kurtaran, kiraya verecekse ek bir emeklilik geliri sağlayan bir enstrüman. Bunların üzerine bir de biraz da enflasyondan kaynaklanan değer artışını koyarsanız iyi bir yatırım aracı olabilir doğru bir yatırımcının elinde.
Peki diyelim ki tam mükellef bir gerçek kişi olarak bir ev almıştınız sonra 2024 içinde sattınız ve bir değer artış kazancı elde ettiniz. Nasıl vergilendiriliyorsunuz?
Gerçek kişiler açısından gayrimenkul alım satımından elde edilen kazançlar bizim Gelir Vergisi Kanunumuzda sayılan 7 kazanç unsurundan ikisi kapsamında vergilendiriliyor. Biri “Ticari Kazanç” diğeri ise “Değer Artış Kazancı”.
Eğer gayrimenkul “inşa işleri” ile ya da “alım satımı ile” sürekli olarak uğraşıyorsanız, - ki hem idare hem de yargı kararları bir yılda birden fazla ya da birbirini izleyen yıllarda birer tane gayrimenkul satışının süreklilik koşulunu sağlamaya yeteceğini söylüyor- siz artık tacirsiniz. Tacir olunca da diğer tacirlerden (mesela bakkaldan, tek başına çalışan müteahhitten) farkınız kalmıyor. Defter tutacaksınız, fatura düzenleyeceksiniz, aylık, üç aylık, yıllık beyannameler vereceksiniz vb….
Diyelim ki gayrimenkul “alım satımı” ya da “inşa işleri” ile sürekli uğraşmıyorsunuz ama bir arazi aldınız ve bu araziyi iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellediniz. Bu durumda da söz konusu parselleri ne zaman satarsanız satın siz ilk satışta tacir oluyorsunuz.
Bu üç durumdan birine girmiyorsanız (yani ne gayrimenkul inşa işi ile ne alım satımı ile sürekli uğraşmıyorsunuz ne de satın aldığınız bir araziyi 5 yıl içinde parsellediniz ) ama sahip olduğunuz bir gayrimenkulü satarsanız elde edeceğiniz alım satım kazancı 7 kazanç unsurundan “değer artışı kazançları” içinde “ Alım satım kazancı” kapsamında vergilenecek.
Bu evin içinde ikamet etmekte olduğunuz ev olup olmamasının herhangi bir önemi var mıdır? Veya iş yeri olarak kullanılabilecek bir taşınmazdan söz ediyor olsaydık, misal bir dükkan gibi, bunun gelir vergilemesi açısından bir farkı var mıdır?
Hem ticari kazanç hem de değer artışı kazançlarında alım satımı yapılan gayrimenkulün türü önemli değil. Yani ev, arsa, fabrika binası, ofis, dükkan, tarla, bahçe…. Ne olursa olsun bu iki kazançtan birine girerek vergilenecektir. Bu gayrimenkulü kullanıyor olmanız da önemli değildir. Oturduğunuz ev, çalıştığınız ofis, ekip biçtiğiniz tarlayı sattığınızda elde ettiğiniz kar ya ticari kazanç ya da değer artışı kazancı kapsamına girecektir.
Peki, matrah nasıl belirleniyor? - Bizim vergi sistemimizde vergileme “net kazanç” üzerinden yapıldığı için satış fiyatından alış maliyeti ve yasada yer alan indirilebilecek giderlerin indirilmesi ile brüt tutardan net tutara ulaşılır. Tacir olmayan gerçek kişiler için (ki biz bu seride tacir olmayan gerçek kişi yatırımcıları ele alıyoruz) alım satım kazançları “değer artışı kazancı” kapsamında vergilendirmeye tabi olduğundan, mesela kredi ile alınan bir gayrimenkul için katlanılan kredi faizlerinin satış sırasında gider olarak dikkate alınması söz konusu değil. Buna karşılık alım satımdaki tapu harcı ya da satışta katlanılan aracılık giderleri net kazanca ulaşılırken indirim konusu yapılabiliyor. Bir de değer artış kazancının hesaplanmasında alım tarihi ile satış tarihleri arasında eğer TÜFE’de %10’dan fazla bir artış meydana gelmişse bu durumda alış bedeli endekslenerek artırılabiliyor. Bir de çok mütevazı yıllık bir istisna tutarı var (mesela 2024 yılı için 87.000 lira).
Peki sattığım taşınmazı miras yoluyla almış olsaydım, satış kazancımı belirlerken ne yapacaktım?
Değer Artış Kazançlarında değer artış kazancının hesaplanabilmesi için söz konusu gayrimenkulün bir “ivaz” karşılığında, yani bir bedel ödenerek elde edilmiş olması lazım. Bu bedel nakdi olabileceği gibi nakdi olmayan şekilde de ödenmiş olabilir. Bu başka bir malla takas edilerek veya bir hizmet karşılığında da olabilir. Mesela “yaşlı bir kişi ölene kadar kendisine bakma karşılığında söz konusu gayrimenkulü size vermiş olabilir”. İşte bu durumlarda aslında bir “ivaz” ödenmiştir. Buna karşılık eğer gayrimenkul bir ivaz karşılığı edinilmemişse, mesela miras kalmıştır veya bağış yoluyla gelmiştir, bu durumda söz konusu gayrimenkulün satışı da değer artış kazancı kapsamında vergilendirmeye tabi olmayacaktır.
Peki taşınmazı elde tutma süremin önemi var mıdır?
Evet. Eğer gayrimenkul alım satım işlemi ticari kazanç kapsamında vergilendirilmeyen bir gerçek kişi, söz konusu gayrimenkulü 5 tam yıl süreyle üzerinde tuttuktan sonra satıyorsa elde ettiği kazanç değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilmeyecektir. Mesela 2019 yılı Ocak ayında bir ivaz karşılığı edinilen bir gayrimenkul 2024 yılı Ocak ayı bittikten sonra satılırsa elde edilen kazanç milyonlar olsa da vergilendirmesi mümkün değildir. Ancak 60 ay değil de 59 ay 29 gün tutulup satılırsa elde edilen kazanın tümü vergi kapsamına girecektir. Biraz haksızlık var burada tabii ki. Biraz ‘emeklilikte yaşa takılanlar’ımsı bir hal. İstisnada Güne Takılanlar, yani İGT’liler de bir seçim öncesi lobi çalışması ile belki bunu çözerler diyelim.
Neyse şimdi de diyelim ki aynı yıl içinde iki farklı taşınmazımı sattım, birinden kazanç elde ettim, birinden zarar. Bunları birbirine mahsup edebilir miyim? Ya da bir taşınmaz sattım zarar ettim, bir de kar ettiğim mesela Eurobond satışım vardı bunları birbirine mahsup edebilir miyim?
Değer artış kazançlarında zaten ikinci satışın olması işin ticariye dönmesine neden olur. Başka bir durum halini alır. Bu durumda da ticari kazanç kapsamında vergileme prensipleri çerçevesinde sepete attığımız tüm karlar ve zararlar birbiri ile netleşerek sonuçtaki safi kazanç vergilendirilecektir. Oysa, değer artış kazancı açısından ise, aslında bilgisayar yazılımları gibi ya bir ya da sıfır var. Eğer kar yoksa kapsamda değil. Kar varsa vergilenir.
Gayrimenkul alım satımı sebebiyle Değer Artış Kazancı beyan etmek zorunda olan gerçek kişinin, beyanı gerekli başka gelirleri varsa, onlar da ayrıca beyana tabidir. Ancak mesela eurobond geliri olan bir gerçek kişinin aynı yıl gayrimenkul alım satımından zarar etmesi durumunda bu zarar beyanname üzerinden indirilebilecek bir zarar değildir çünkü beyana tabi değildir.
Peki taşınmazın yurtdışında olması gelir vergilemesi durumumu nasıl etkiler? - Etkilemez. Aynı prensiplerde vergilemeye tabidir. Yasamızda bu konuda yurt içi ya da yurt dışı gayrimenkul ayrımı yapılmamıştır. Bu gelirler üzerinden yurtdışında vergi ödenmesi durumunda, bu vergilerin Türkiye’de ödenecek vergilerden mahsubunun mümkün olup olmadığına ilişkin olarak varsa Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmasının hükümlerine de dikkat edilmesi önem arz ediyor.
Eveeet, bu bölümde gayrimenkul satış kazançlarını bu şekilde ele aldık. Gayrimenkul kira gelirlerini bir sonraki bölüme bırakıyoruz.
Efendim böylece bu podcast serimizin on ikinci bölümünün sonuna gelmiş bulunuyoruz. Uykuya dalmadan buraya kadar gelmiş olduğunuz için özür diliyorum. Bir sonraki bölümde buluşuncaya kadar keyifli, sağlıklı, bol kazanç ve az vergili günler diliyorum.
{{filterContent.facetedTitle}}
{{contentList.loadingText}}
{{contentList.loadingText}}
İletişim Formu
PwC çözümleri hakkında daha fazla bilgi edinmek için bize ulaşın
İletişim
