{{item.videoDuration}}
{{item.title}}
{{item.text}}
{{item.videoDuration}}
{{item.title}}
{{item.text}}
Podcast'imize abone olun
Gayrimenkul kira gelirlerinde vergileme nasıl oluyor?
“Umurcan Gago ile yatırım kazançlarında vergileme-2024”
Gayrimenkul kira gelirlerinde vergileme nasıl oluyor?
Bölüm 13: Gayrimenkul kira gelirlerinde vergileme ve Gölge Vergisi
2024 Şubat ayında yapılan bu kayıtta, genel bilgi vermek amacıyla ve kayıt tarihi itibariyle yürürlükte olan kural, oran ve tutarları dikkate alıyoruz. Bu podcasti dinlediğiniz tarihe dek mevzuatta veya mevzuatın yorumunda değişiklikler olmuş olabilir. Vergisel pozisyonunuzu salt bu podcaste dayanarak değil vergi danışmanınıza başvurarak belirlemenizi önemle tavsiye ederiz. Bu podcast’e dayanılarak tesis edilen işlemlere ilişkin olarak PwC, ortakları veya çalışanlarına herhangi bir sorumluluk atfedilemez.
Merhabalar,
Ben PwC Türkiye ortaklarından Umurcan Gago.
Yatırımlarını finansal varlıklarda değerlendiren ve herhangi bir nedenle uykusuzluk sorunu çeken dinleyicilerimiz için hazırladığımız bu podcast serimizde Türkiye’de yerleşik gerçek kişilerin finansal yatırım araçlarından elde ettikleri gelir ve kazançların vergilendirilmesini ele alıyoruz.
Bir önceki bölümümüzde gayrimenkul satış kazançlarını konuşmuştuk. Bu bölümde ise konumuz gayrimenkul yatırımlarından elde edilen kira gelirlerinde vergilendirme. Ama önce her zamanki gibi birazcık vergi tarihi hikayelerimiz olacak.
Efendim önceki bölümlerimizi dinleyenler hatırlayacakladır. İyi bir vergi sistemi için dört malzemeli bir reçete gerektiğini söylemiştim. Bir: verginin mükellefin ödeme gücüne göre olması. İki: matrahın kolay ölçülebilir ve doğrulanabilir olması. Üç: bireylerin mülkiyet ve kişisel haklarına mümkün mertebe az müdahale gerektirmesi. Ve Dört: Kolay tahsil edilebilir, yani efektif olması. İlk iki unsur dikey ve yatay adalet ile ilgiliydi. Üçüncü unsur, yani mülkiyet ve kişisel haklara mümkün mertebe az müdahil olma gerekliliğinin tarihsel sebeplerini hikayelerle ele almıştık önceki bölümlerde. Britanya’daki Ocak Vergisinden, Çarlık Rusyasındaki Sakal vergisinin hikayelerini anlatmıştık. Şimdi de biraz dördüncü unsurdan, yani kolay uygulanabilir, yani etkin ve efektif olma gereğinden bahsedelim.
Bir verginin etkin ve efektif olduğunu nasıl anlıyoruz? Temelde iki unsuru var: 1. Tahsilatı kolay olacak. 2. Mükelleflerin kolayca vergiden kaçınması mümkün olmayacak. Elastikiyeti, yani vazgeçilme veya ikame edilme ihtimali, yüksek olan şeyleri vergilemeye kalkarsanız etkin bir vergi olmuyor. Ayrıca, mükelleflerin vergi planlaması yapmasına elverişli bir vergi de ‘etkin’ olmuyor. Vergi planlaması için illa aklınıza havalı plazalarda çalışıp, şık elbiseler giyen danışmanların yer aldığı vergi optimizasyon yapılandırmaları gelmesin. Hoş ünlü ekonomist Keynes “Vergiden kaçınma maddi getirisi olan tek entelektüel faaliyettir” demiş. Ama tarih mali idare ile mükellef arasındaki kedi-fare oyununda çok daha basit kaçış hikayeleri ile dolu.
İşte size bazı örnekler:
Yüzyıllar öncesinin İngiltere’sinde köpeklere vergi getiriliyor. Ama kuyruğu kesilmiş olan köpekler vergiden istisna. Amaç ne? Zenginlerin av köpeklerinden vergi alınsın ama sıradan vatandaşın ne bileyim çoban veya bekçi köpeği vergilendirilmiyor olsun. Peki etkisi ne oluyor bu verginin? Vergi optimizasyonu açısından, kuyrukları yoksa avcılık fonksiyonunu layıkıyla icra edemeyecekleri savıyla, köpeklerin kuyruklarını kesme modası çıkıyor. Bugün Cocker Spaniel’inden Dobermanı’na pek çok köpek ırkında görmeye alışık olduğumuz o ponpon gibi kısa kuyruk alışkanlığı işte bu yüzden çıkıyor ortaya.
1773’de yük gemilerine bir liman vergisi geliyor. Ama matrah geminin boyu ve eni dikkate alınarak hesaplanıyor. Ne oluyor? Hemen vergi planlaması devreye girip yük gemilerinin denizin içine doğru derinlikleri arttırılıyor. Seyir ve manevra kabiliyeti azalıyor gemilerin belki, ama vergileri de düşüyor.
16 ve 17. yüzyıl Hollanda ve Polonya’sında bina vergileri caddeye bakan ön cephenin enine göre belirleniyor. Tabikî ne oluyor, ön cepheler daraltılıp ince uzun binalar tercih ediliyor. Tokugawa dönemi Japonya’sında ve Vietnam’da da dükkanların vergilemesi vitrinlerinin genişliğine göre yapılmaya başlayınca, dükkanlar caddeye saplanmış bir roket şeklinde, küçük ve dar bir girişli, içeriye girdikçe genişleyen bir tasarımla inşa edilir oluyor.
İtalya’nın güneyindeki Puglia bölgesinde yer alan Alberobello kasabasına gidenleriniz, bizim Harran’daki konik yapılara çok benzeyen, trulli isimli taş yapıları görmüşsünüzdür. Kuru duvar denilen teknikle, taşların harç kullanılmadan üst üste konulması suretiyle yapılmışlar. Neden mi? Vergi denetmenleri gelecek olursa, hemen sökülebilsinler diye.
Yine İngiltere’ye geçelim. Çünkü en garip vergi hikayeleri oradan çıkıyor. 1712’de duvar kağıtlarına vergi koyuyorlar. İngilizler de duvarları boyanmamış düz kağıt ile kaplıyorlar önce, ondan sonra kağıdın üzerini boya baskı yapıyorlar.
Favori ülkem İtalya ile bitirelim örnek listemizi. Hem de çok daha güncel bir örnekle. 2017’de Veneto bölgesindeki proseccoları ile ünlü Conegliano kasabasında esnafa, eğer tabelaları yaya kaldırımına gölge düşürüyorsa, yıllık €100 tutarında bir vergi getiriliyor. Gölgeyi vergileyen de var yani efendim.
Önceki bölümde işin teorisi beki farklı olsa da gayrimenkulun ister içinde oturalım ister oturmayalım ülkemiz gerçekliğinde finansal bir yatırım aracı olduğunu söylemiş, bunun elden çıkartılması halinde matrahın nasıl belirlendiğini, beyanın nasıl olduğunu anlatmıştık. Bugün ise kira gelirlerinin vergilendirilmesini ele alacağız.
Şöyle bir soru ile başlayalım isterseniz: “Bir evim var, kiraya verdim ve 2024 yılında kira geliri elde ediyorum. Nasıl vergilendirileceğim? Bunun bir mesken olması, iş yeri olarak kullanılabilecek bir taşınmaz olması, kiracımın bir gerçek kişi veya şirket olması fark eder mi?”
Kira geliri bizi Gelir Vergisi Kanunu’nda sayılan 7 kazanç unsurundan bir başkasına, “Gayrimenkul Sermaye İratları”na götürür.
Eğer gerçek kişi konutunu kiraya veriyorsa (sayısı falan da önemli değil- 1000 tane de olabilir bir tane de) gerçek kişi kiracılarından elde ettiği toplam yıllık kira tutarı 33.000 lirayı aşıyorsa söz konusu kazancı beyana tabidir.
Bu kişinin işyeri kirası varsa (yani söz konusu kira geliri stopaja tabi ise) bu durumda elde ettiği kiraların toplamı 230.000 lirayı aşıyorsa söz konusu kazanç beyana tabidir.
Dolayısıyla, konut kiraları ile stopaja tabi kiralar kendi içlerinde değerlendirilecek ve beyan sınırları ayrı ayrı uygulanacaktır.
Her iki durumda da en önemli hususlardan biri tahsilat meselesidir. Gayrimenkul sermaye iratlarında diğer kazanç unsurlarından farklı olarak tahsil esası geçerlidir. Bir takvim yılında tahsil edilen kiralar için yukarıdaki hesaplamaları yapacağız. Eğer tahsil edilen kira yoksa o yıl herhangi bir beyan da olmayacaktır. Geçmiş yıllara ilişkin yapılan tahsilatlar bu yılın, gelecek yıllara ilişkin bu yıl yapılan tahsilatlar ise ilgili oldukların yılın geliri olarak beyan hesabına dahil edilecektir.
Her kazançta olduğu gibi gayrimenkul sermaye iradında da safi kazanç vergilendirilir. Safi kazanca ulaşmak için de brüt kiradan istisna tutarı (2024 yılı için konutlarda 33.000 lira) indirilir ve yasada izin verilen giderlerin indirimi sonrasında kalan tutar beyan edilir.
Peki, kiralayan olarak söz konusu taşınmaz ile ilgili bazı masraflarım varsa, bunları matrahımdan düşebilir miyim? Bunları belgelendirmem gerekiyor mu? Ve hangi tip giderleri düşebilirim?
Gider indiriminde gerçek ya da götürü gider usulü vardır. Götürü gider hem konut hem de işyerleri için gayrisafi kira gelirinin %15’idir. Herhangi bir belgelendirmeye gerek yoktur. Bunun yerine tercih edilirse, belgelenmek şartıyla, yasada yer alan giderler indirilebilir. (Ki yasada belirlenmiş 13 kalem gider vardır. Hepsini saymak uzun sürer ama önemlilerini kısaca söyleyelim: Mesela kredi ile alınan gayrimenkule ilişkin ödenen faizler, gayrimenkule ilişkin emlak vergileri, konut olarak kiraya verilen bir gayrimenkule ilişkin satın alma tarihinden itibaren 5 yıl boyunca satın alma bedelinin %5’i, gayrimenkule ilişkin amortisman, sigorta giderleri, tadilat, bakım masrafları, kendisi kiradaysa ödenen kira, eğer kiralanıp kiraya verilmiş bir gayrimenkul varsa ödenen kira vb indirilir. )
Kiracımın bir gerçek kişi veya tüzel kişi olması, kiralayan olarak benim vergilendirilmemi etkiler mi?
Kiracının gerçek kişi tacir ya da tüzel kişi olduğu durumlarda (gayrimenkul hangi tür olursa olsun) kirayı ödeyen kiracı, %20 oranında stopaj yapmak ve bunu vergi dairesine beyan edip ödemek zorundadır. Mal sahibi ise bu gelirini stopaj yapılmamış brüt tutardan başlayarak beyan eder ve hesaplanan gelir vergisinden kiracısının kendi adına ödediği vergileri, yani stopajları, indirerek bakiye tutarı vergi dairesine öder. Bu nedenle, kendisinden stopaj yapılan mal sahiplerinin kiracılarından söz konusu stopaj ödeme belgelerini talep etmeleri gerekmektedir.
Peki kiraladığım taşınmazın yurtdışında olması gelir vergilemesi durumumu nasıl etkiler?
Hiçbir değişiklik yoktur. TR’de mukim bir gerçek kişi tüm dünyadaki gelirlerini TR’de beyan etmek zorundadır. Gayrimenkul ülkeye bağlı bir varlık olduğunda gayrimenkulün bulunduğu ülkede bu varlık üzerinden Gelir Vergisi benzeri bir vergi ödenmişse ödenen bu vergi yasada belirtilen usullerde tevsik edilmek şartı ile TR’de hesaplanacak vergiden mahsup edilir.
Şimdi daha zor bir soruya cevap arayalım. Diyelim ki gayrimenkul yatırımı yapmak istiyorum ama uzun vadeli bir yatırım yapma niyetinde de değilim. Paramı en fazla 3-4 sene filan bağlamak istiyorum. En optimal gelir vergilemesi ne tür bir gayrimenkul yatırım aracında olur. Direk gayrimenkul mü almalıyım yoksa gayrimenkul’e dayalı bir finansal araç mı?
Tapu seven bir toplumda bunu söylemek rahatsızlık verecek belki ama eğer elde tutma süresi 3-4 yıl olacak ve bu alım satımlar sürekli olarak gerçekleştirilecekse, vergisel olarak avantajlı olan şey gayrimenkule değil hisse ya da fona yatırım yapmaktır. Söz gelimi içinde gayrimenkul bulunan bir şirketin hisselerine yatırım yapan kişi söz konusu şirket borsada işlem görüyorsa (mesela bir GYO ise ) hisselerini istediği zaman satarak, eğer halka açık bir şirket değilse iki yıl tuttuktan sonra hisselerini satarak söz konusu yatırımından elde edeceği getiriyi sıfır gelir vergisi yükü ile alabilir. Ya da bir GYF katılma belgesine sahipse sadece %10’luk bir vergi ile gelire ulaşabilme imkanına sahip olacaktır. (Ki gayrimenkul yatırım fonu yatırımlarının vergilendirilmesini bir sonraki bölümümüzde, yani 14. bölümümüzde ayrıca ele alacağız zaten.)
Her iki durumda da burada söz etmediğimiz ve alıcı ve satıcının ayrı ayrı ödemek zorunda olduğu %2’den toplam %4’lük tapu harcı ve nihai tüketici üzerinde kalan %20,%10 ya da %1’lik KDV avantajı da ayrıca yukarıda sayılan avantajların üzerine eklenince ne demek istediğim daha iyi anlaşılır diye düşünüyorum.
Efendim böylece bu podcast serimizin onüçüncü bölümün sonuna gelmiş bulunuyoruz. Uykuya dalmadan buraya kadar gelmiş olduğunuz için özür diliyorum. Bir sonraki bölümde buluşuncaya kadar keyifli, sağlıklı, bol kazanç ve az vergili günler diliyorum.
{{filterContent.facetedTitle}}
{{contentList.loadingText}}
{{contentList.loadingText}}
İletişim Formu
PwC çözümleri hakkında daha fazla bilgi edinmek için bize ulaşın
İletişim
