{{item.videoDuration}}
{{item.title}}
{{item.text}}
{{item.videoDuration}}
{{item.title}}
{{item.text}}
Podcast'imize abone olun
Gayrimenkul yatırım fonlarından elde edilen gelir ve kazançların vergilendirilmesi nasıl oluyor?
“Umurcan Gago ile yatırım kazançlarında vergileme-2024”
Gayrimenkul yatırım fonlarından elde edilen gelir ve kazançların vergilendirilmesi nasıl oluyor?
Bölüm 14 : Gayrimenkul yatırım fonlarından kazançların vergilendirilmesi ve Vergide Cin Fikirler
2024 Şubat ayında yapılan bu kayıtta, genel bilgi vermek amacıyla ve kayıt tarihi itibariyle yürürlükte olan kural, oran ve tutarları dikkate alıyoruz. Bu podcasti dinlediğiniz tarihe dek mevzuatta veya mevzuatın yorumunda değişiklikler olmuş olabilir. Vergisel pozisyonunuzu salt bu podcaste dayanarak değil vergi danışmanınıza başvurarak belirlemenizi önemle tavsiye ederiz. Bu podcast’e dayanılarak tesis edilen işlemlere ilişkin olarak PwC, ortakları veya çalışanlarına herhangi bir sorumluluk atfedilemez.
Merhabalar,
Ben PwC Türkiye ortaklarından Umurcan Gago.
Yatırımlarını finansal varlıklarda değerlendiren ve herhangi bir nedenle uykusuzluk sorunu çeken dinleyicilerimiz için hazırladığımız bu podcast serimizde Türkiye’de yerleşik gerçek kişilerin finansal yatırım araçlarından elde ettikleri gelir ve kazançların vergilendirilmesini ele alıyoruz.
Bu bölümde Gayrimenkul Yatırım Fonlarından elde edilen kazançların vergilendirilmesini konuşacağız. Ama önce, her zamanki gibi kısa bir vergi tarihi hikayemiz olacak.
Efendim önceki bölümlerimizi dinleyenler hatırlayacaklardır. İyi bir vergi sistemi için: verginin mükellefin ödeme gücüne göre olması, matrahın kolay ölçülebilir ve doğrulanabilir olması, bireylerin mülkiyet ve kişisel haklarına mümkün mertebe az müdahale gerektirmesi, kolay tahsil edilebilir yani efektif olması gerekir; etkin ve efektif bir verginin ise hem tahsilatının kolay olması gereklidir hem de mükelleflerin kolayca kaçınmasına veya kaçırmasına açık olmamalıdır demiştik. Önceki bölümde davranışsal değişiklikler yoluyla vergiden kaçınma meselesinin tarihsel örneklerini ele almıştık. Şimdi de biraz vergi kaçırma ve tahsilat meselesine bakalım.
Çok istisnai kişiler ve çok istisnai zamanlar haricinde, insan, tabiatı gereği vergi ödemek istemez. Vergi idaresi bununla mücadele için, bazen ‘havuç sistemi’ uygular, yani iyi mükellefi ödüllendirerek teşvik eder. Ama daha sıklıkla uyumsuz mükellefi korkutmak için sopasını kullanır. Sopanın kalınlığı, boyu ve kullanım şekli tarih boyu değişmiştir. Mesela, Kazıklı Voyvada, sopayı kazık olarak ve mükellefleri üzerinde oturtmak suretiyle ağırlamak için kullanmış. Daha bizim buralarda ise, sopa daha çok falaka için kullanılmış. (Kendime not: Falakanın ayak refleksolojisine hizmet edip etmediğini bilemiyorum. Ama fizyoterapistime soracağım bunu. Çünkü o benim üzerimde çok benzer bir yöntemi, hem de üstüne para alarak kullanıyor.) Neyse nasıl bir fanteziyse bilemiyorum ama, Babürler uyumsuz mükelleflere ceplerinde canlı kediler olan deriden yapılmış iç çamaşırları giydirirlermiş. Amerika Birleşik Devletleri hapis cezasını hala kullanıyor. Çin’de 2011’e dek idam cezası uygulanmış. Pakistan’da vergi idaresi, uyumsuz mükellefin evinin veya ofisinin önüne transbireyler yani hijralar gönderiyor. Evin önünde, bağrış çığrış, alkış kıyamet ortalığı ayağa kaldırıp tahsilatı yapıncaya dek mükellefin yüzünü kızartıyorlar. Sopa olarak ‘utandırma korkusu’nu kullanıyorlar yani. Ama günümüzde çok nitelikli bir kaçakçılık yapmadıysanız eğer, ekonomik suça ekonomik ceza yaklaşımıyla, para cezası var genelde.
Hemen her insanın tabiatında kaçırma dürtüsü olur dedik. Bu dürtü toplumda vergi kaçırmanın yaygınlaşması ile daha da artıyor. Sosyal norm halini alıyor. Daha çok kişi kaçırdıkça da yakalanma ihtimali düşüyor. Hele eğer sistemde vergi afları kullanılıyorsa eğer, mükellefler -doğal olarak- vergiyi mümkün mertebe kaçırıyorlar. Denetim yoluyla bireylerin yakalanması çok yüksek bir olasılık değil zaten. OECD ortalamasına göre bireysel mükelleflerin sadece %0.7si denetleniyor. Ki bu oran ABD’de çok daha düşük. Denetim dışında, muhbir kullanımı da her zaman elverişli görülmüş bir yöntem. Son dönemde Panama Belgeleri örneğinde olduğu gibi çok sayıda büyük verinin ihbar edilmesi örneklerini yaşadık zaten. Kağıt paranın olmadığı -nakitsiz toplum- uygulamaları da vergi idarelerince yine verginin efektifliği için isteniyor. E-fatura vb. teknolojik uygulamalar ise artık idarelerin en önemli takip silahı.
Ancak vergi idareleri için en zor mükellef tipi bireyler ve esnaf. Büyük şirketler vergi idaresinin müstahsilleri olarak en büyük dostu. O nedenle bankalar, finansal kurumlar ve benzeri büyük şirketler vergi ajanı olarak da anılıyorlar. Ki tahsilat işinde büyük şirketleri kullanmanın en efektif yol olduğunu da keşfetmiş olanlar yine İngilizler.
Bireyler veya küçük esnafın peşinden gitmektense zenginleri, büyük işletmeleri ve şirketleri tahsilatta ajan olarak kullanma fikri ilk kez 16. Yüzyılda 8. Henri döneminde evde çalışan hizmetlilerin ücretleri üzerine vergi konulması, ama bu vergiyi ödeme yükümlülüğünün ise işverene yüklenmesi esasına dayanan bir vergi ile ortaya çıkıyor.
Ama bu yöntemin faydası daha çok 1700lerin ortasında, bilhassa Londra’da tüketimi giderek yaygınlaşan Cin- alkollü içecek cini kast ediyorum- Cin Yasaları ile anlaşılıyor. Önce perakende satış noktalarına bir vergi konuyor, bakıyorlar olmuyor, pazarı lisanslar yoluyla biraz da monopolistik hale getirmeye gayret edip, toptancıları vergi tahsilatı için kullanıyorlar. Bu ‘cin fikir’ 1798’de yine Britanya’da ortaya çıkan modern gelir vergilemesi sistemine de sirayet ediyor. 1803’de temettü, kira ve devlet tahvili faiz gelirleri üzerine stopaj getiriliyor. Şirketler ve mülk sahipleri vergi yükümlüsü, yani ajanı olarak kullanılmaya başlıyor.
Ücretli çalışanların ücretleri üzerinden işverenlerce stopaj uygulaması ise 2. Dünya Savaşı sonrasında ABD ve İngiltere’de hemen hemen eş zamanlı olarak ortaya çıkıyor. Ücretler üzerinden stopaj uygulaması İsviçre ve birkaç ülke hariç bugün hemen hemen tüm OECD ülkelerinde mevcut. OECD ülkelerinin hemen hemen yarısında bu stopaj nihai vergi. Yani ücretlilerin bu gelirleri için beyanname vermesi gerekmiyor. Amerik Birleşik Devletlerinde ise yılın sonunda, kural olarak ücretliler dahil herkes beyanname veriyor. Yüksek oranda bir stopaj uygulandığı için beyanname vermek suretiyle genelde mükellefler vergi iadesi elde ediliyor. Yani mükellefi beyan vermeye iten bir sistem var. Böylece de hazine bir nevi faizsiz kredi kullanmış oluyor yıl içinde. Ve ayrıca, hanehalkı tasarrufları, devlet eliyle arttırılmış oluyor.
Neyse efendim, vergi kaçağı, verginin efektifliği ve stopaj konusunda bu kadar tarihi hikâye yeter diyelim. Ve artık konumuza gelelim. Malum bugün konumuz gayrimenkul yatırım fonları.
Gayrimenkul yatırım fonu nediri kısaca açıklayarak başlayalım. – Gayrimenkul yatırım fonu aslında bir alternatif yatırım fonu çeşidi. Diğer fonlar gibi, gayrimenkul yatırım fonları da şirket değil, tüzel kişilikleri yok, yalnızca bir mal varlığı topluluğu. Portföy yönetim şirketlerince, nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla veya gayrimenkullerle ve gayrimenkule dayalı haklarla kuruluyorlar. Pay sahipleri hesabına, inançlı mülkiyet esaslarına göre yönetiliyorlar. Ama gayrimenkul yatırım fonlarına sadece nitelikli yatırımcılar yatırım yapabiliyor. Ayrıca, yine menkul kıymet fonlarından farklı olarak, gayrimenkul yatırım fonlarının ana amacı gayrimenkul yatırımı yapmak. Süresiz ya da belirli bir süreyle sınırlı olarak kurulabiliyorlar. Yatırımcılar taahhütleri ile sınırlı olarak bir sorumluluk taşıyorlar. Bu fonlar belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak ya da belirli bir sektörde faaliyet göstermek amacıyla kurulabilecekleri gibi amacında herhangi bir sınırlama olmaksızın da kurulabiliyorlar.
Nitelikli yatırımcı nedir? - Bireysel bir yatırımcı, finansal varlıklarının toplamı 1 milyon Lira tutarını aşıyor ve ayrıca “profesyonel müşteri” kabul edilmek için bir Yatırım Kuruluşuna talepte bulunuyorsa, Nitelikli Yatırımcı olarak kabul ediliyor.
Peki gayrimenkul yatırımları ile kastımız nedir? - Arsa, rezidans, ofis, alışveriş merkezi, otel gibi gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar, bazı gayrimenkul projeleri, gayrimenkul yatırım ortaklıklarınca ihraç edilen sermaye piyasası araçları. Aktif toplamının devamlı olarak en az %75’i yurtiçi gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların payları da bu kategoride.
Nedir bu gayrimenkul yatırım fonunun önemi? Türkiye, biliyorsunuz uzun bir dönemdir gayrimenkul endüstrisinin gelişen pazarlarından birisi haline geldi. Son yıllardaki bazı dalgalanma ve belirsizliklere rağmen yalnızca yerli değil uluslararası yatırımcılar da özellikle yüksek nüfus artışı ve barınma açısından güçlü bir talep olması sebebiyle Türkiye’yi gayrimenkul sektöründe büyüyen bir pazar olarak kabul ediyor. Ayrıca trajik bir şekilde meydana gelen deprem gibi doğal afetler de gayrimenkul sektörünün önemini bir kez daha gözler önüne serdi. Dolayısıyla gayrimenkul yatırım fonlarının bir ekonominin canlanması açısından çok önemli bir kaynak teşkil ettiğini söylemek mümkün. Bu podcast tarihi itibariyle kurulmuş olduğunu gördüğümüz yaklaşık 170 adet gayrimenkul yatırım fonu da sektörün bu fonlara olan talebinin önemli bir göstergesi.
Türkiye’de kurulan gayrimenkul yatırım fonları ile neyi kast ediyoruz? - Türkiye’de faaliyet gösteren SPK lisanslı bir portföy yönetim şirketinin kurup yönettiği ve temelde Türkiye’deki gayrimenkullere yatırım yapan fonları kast ediyoruz.
Peki, Türkiye’de kurulmuş bir gayrimenkul yatırım fonuna yatırım yaptık, gelir ve kazançlarımız nasıl vergilendirilecek?
Diğer yatırım fonları türlerinde de olduğu gibi gayrimenkul yatırım fonu yatırımcılarının farklı şekil ve yöntemlerde getiri elde etmeleri mümkün. Mesela, fon yapısında izin veriliyor ise fon katılma paylarını fona iade edebilirler. Bu şekilde getiriyi elde edebilirler. Veya fon kendi bünyesinde birikmiş dağıtılabilir getiriyi yatırımcılarına dağıtır. Veya eğer bu konuda fon kuruluş dökümanlarında ve yatırımcı sözleşmesinde kısıtlayıcı bir hüküm yoksa, yatırımcılar ellerindeki katılma paylarını üçüncü kişilere satabilirler, devredebilirler.
Yatırımcıların gayrimenkul yatırım fonlarından elde ettikleri hem (i) katılma paylarının fona iadesinden (itfa) doğan gelirler, hem (ii) katılma paylarının üçüncü kişilere satışından doğan kazançlar ve hem de (iii) katılma paylarının elde tutulduğu dönemde elde edilen dönemsel gelirler (kar payı dağıtımları) işleme aracılık eden yatırım kuruluşunca uygulanmak üzere, kural olarak %10 oranında stopaja tabi. Ve bu %10 stopaj nihai vergi yükünü oluşturuyor. Yani yatırımcıların beyanname vermeleri gerekmiyor. Başkaca bir sebeple beyanname veriyor olsalar bile bu tip getirilerini beyannamelerine dahil etmeleri gerekmiyor.
Her durumda vergileme aynı şekilde oluyor.
Ama bazı durumlarda stopaj oranı %10 değil %0 da olabiliyor: Mesela,
Gayrimenkul yatırım fonu katılma paylarının 2 yıldan fazla süreyle elde tutulması şartıyla bu fonlardan elde edilecek kazançlar %0 oranında stopaja tabi. %10 değil.
Bir de 23 Aralık 2020 ve sonrasında ve eğer sonradan uzatılmazsa/şimdilik 30 Nisan 2024 tarihi ve öncesinde iktisap edilen gayrimenkul yatırım fonlarında, herhangi bir elde tutma süresine bakılmaksızın stopaj oranı %0.
Peki, “Türkiye’de değil yurtdışında kurulmuş bir gayrimenkul yatırım fonuna yatırım yaptım. Aynı şekilde %10 suretiyle mi vergilendirileceğim?” – Hayır. Burada devletin teşvik ettiği şey Türk sermaye piyasalarının gelişmesini teşvik etmek. O nedenle eğer yabancı bir fona yatırım yapmış ve bir getiri elde etmişseniz, prensip olarak onu beyan etmeniz ve üzerinden artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre yıllık gelir verginizi ödemeniz gerekiyor.
Bir de yine sıklıkla sorulan şu soru var: Ben Türkiye’de kurulu bir gayrimenkul yatırım fonuna yatırım yapayım, ama bu fon yabancı ülkelerdeki gayrimenkullere yatırım yapsın. Aynı vergisel avantajlar geçerli olur mu? – Hayır olmaz. Zaten mevzuat çerçevesinde gayrimenkul yatırım fonları yurtdışında gayrimenkul alım, satım ve kiralama faaliyetinde bulunamıyor. Türkiye’de kurulu gayrimenkul yatırım fonlarının ana amacı Türkiye’deki gayrimenkullere yatırım yapmak.
Gördüğünüz gibi Türkiye’de kurulu gayrimenkul yatırım fonlarından elde edilen gelir ve kazançların vergilendirilmesi son derece basit ve avantajlı. Ama başkaca türden yatırım fonlarına, mesela menkul kıymet yatırım fonlarına veya girişim sermayesi yatırım fonlarına yatırım yapan yatırımcıların getirilerinin vergilemesinden de büyük bir farkı yok.
Evet, bir açıdan öyle. Ama 8. Bölümümüzü dinleyenleriniz hatırlayacaklardır. Girişim sermayesi yatırım fonlarına yatırım yapan bazı yatırımcılar için bazı ek avantajlar var. Eğer, kişisel gelirleriniz sebebiyle yıllık beyanname veren ve bilanço esasına göre defter tutan bir gelir vergisi mükellefiyseniz (mesela, birinci sınıf bir tüccar veya bilanço esasına göre defter tutan bir çiftçi) girişim sermayesi yatırım fonlarında diğer fonlarda olmayan bir ekstra vergi ertelemesi imkanı vardı. İşte bu ek avantaj gayrimenkul yatırım fonlarında yok. Ama onun dışında vergileme çok benzer.
Böylece bu podcast serimizin on dördüncü bölümünün sonuna gelmiş bulunuyoruz. Uykuya dalmadan buraya kadar gelmiş olduğunuz için özür diliyorum. Bir sonraki bölümde buluşuncaya kadar keyifli, sağlıklı, bol kazanç ve az vergili günler diliyorum.
{{filterContent.facetedTitle}}
{{contentList.loadingText}}
{{contentList.loadingText}}
İletişim Formu
PwC çözümleri hakkında daha fazla bilgi edinmek için bize ulaşın
İletişim
