1 Ocak 2025’ten sonra GYO ve GYF’ler için vergide ne değişiyor?

Kapsam

Uygulama nasıldı?

Kurumlar Vergisi Kanununun istisnaların düzenlendiği 5/1(d)-4üncü maddesi uyarınca gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) ve ortaklıklarının (GYO) kazançları kurumlar vergisinden istisnadır. Dolayısıyla, esas faaliyet konusu itibarıyla gayrimenkul, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla kurulan GYF ve GYO’ların tüm kazançları kurumlar vergisinden istisna olarak dikkate alınmakta, GYF ve GYO’lar herhangi bir kurumlar vergisi yüküyle karşılaşmamaktadır. Ayrıca, bahse konu istisnanın uygulanması için (31.12.2024 itibarıyla) herhangi bir şart ya da ön koşul zorunluluğu da bulunmamaktadır.

1.1.2025 itibarıyla neler değişiyor?

Ancak yukarıda bahsetmiş olduğumuz kurumlar vergisi istisnası uygulaması GYF ve GYO’lar için 31.12.2024 sonuna kadar elde edilen kazançlar için geçerli olup, 2 Ağustos 2024 tarihinde yayınlanan 7524 numaralı Kanun ile yapılan değişiklikler sonrasında, 1.1.2025 tarihinden itibaren elde edilen kazançlar için hem istisna uygulaması kar dağıtım şartına bağlanmış hem de taşınmazlardan elde edilen kazançlar için %10 asgari kurumlar vergisi uygulaması gelmiştir.

Kurumlar Vergisi istisnasının şartları neler?

2 Ağustos 2024 tarihinde yayınlanan 7524 numaralı Kanun ile yapılan değişiklikler sonrasında, 1.1.2025 tarihinden itibaren KVK m5/1(d)-4 uyarınca kurumlar vergisi istisnasının uygulanabilmesi için GYF ve GYO’ların taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sini ilgili dönem kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar dağıtmaları zorunlu hale gelmiştir.

Söz konusu kar dağıtımını şartının yerine getirilmemesi durumunda GYF ve GYO’ların kazançları %30 kurumlar vergisine tabi olacaktır.

İstisnanın geçici vergi dönemleri itibarıyla uygulanıp daha sonra kar dağıtım şartının yerine getirilmemesi durumunda zamanında tahakkuk etmeyen vergiler için vergi ziyaı ve gecikme faizi uygulanacaktır.

Taşınmazlardan elde edilen kazanç ne demek?

GYF ve GYO’ların ticari mal niteliğinde olanlar dahil sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançlardan, taşınmaz alım-satım kazançları, kira gelirleri, taşınmaza dayalı hakların devir ve temlikinden elde edilen kazançlar, taşınmaz inşaat projelerinden elde edilen gelirler, taşınmaz işletme gelirleri gibi doğrudan taşınmazlardan elde ettikleri kazançların anlaşılması gerekmektedir.

Ayrıca, dağıtılması gereken kazancın tespitinde Türk Ticaret Kanunu uyarınca ayrılması zorunlu olan kanuni yedek akçeler dikkate alınabilecek ve taşınmaz gelirine isabet eden kanuni yedek akçe tutarı düşüldükten sonraki kazancın %50’si dağıtıma konu edilecektir.

Buna ek olarak, dağıtılması gereken kazancın tespitinde enflasyon düzeltmesi sonucu bulunan kazancın dikkate alınması gerekmektedir.

Kar dağıtım şartı aranmayan fon ve ortaklıklar mevcut mu?

Faaliyet alanı gereği portföyüne veya aktifine taşınmaz dahil edemeyen ve inşaat projeleri yapamayan fon ve ortaklıkların bahse konu geliri bulunmayacağından, bu fon ve ortaklıklar için kar dağıtım şartı aranmayacaktır. Emeklilik fonları da söz konusu değişiklik kapsamında değerlendirilmemektedir.

Asgari Kurumlar Vergisi hangi tutar üzerinden hesaplanacak?

KVK m5/1(d)-4 uyarınca istisna uygulanması için kar dağıtım şartı yerine getirilse dahi, asgari kurumlar vergisi hesaplamasında GYF ve GYO’ların taşınmazlardan elde ettikleri kazanç istisna olarak dikkate alınamayacaktır.

Diğer bir ifadeyle GYF GYO’lar taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sini ilgili dönem kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar dağıtsa bile taşınmazlardan elde ettikleri kazançların tamamı üzerinden %10 asgari kurumlar vergisi ödeyecektir.

Asgari Kurumlar Vergisi uygulaması kapsamı dışında olan GYF ve GYO’lar var mı?

İlk defa faaliyete başlayan kurumlar için, faaliyete başladıkları hesap döneminden itibaren üç hesap dönemi boyunca bu madde hükümleri uygulanmayacaktır. Örnek vermek gerekirse 2025 yılında yeni faaliyete başlayan bir GYO 2025, 2026, 2027 yıllarında asgari kurumlar vergisi uygulamasına tabi olmayacaktır.

Öte yandan, birleşme, tür değişiklikleri ile kısmi ve tam bölünme suretiyle kurulan şirketler ilk defa faaliyetine başlayan şirket olarak kabul edilmeyecektir.

Tüzel kişi yatırımcı tarafından elde edilen kâr payı iştirak kazancı istisnası olarak dikkate alınacak mıdır?

KVK m5/1(d)-4 uyarınca kazançları istisna olan GYF ve GYO’lardan elde edilen kar payları için iştirak kazançları istisnası uygulanmayacaktır.

İstisnadan yararlanmayan ancak karını izleyen dönemlerde (istisna şartında yer alan iki aylık süreden sonra) dağıtan GYF ve GYO’lardan elde edilen kâr payı, kar payını elde eden kurum nezdinde iştirak kazançları istisnasından yararlanabilecektir.

Bununla birlikte, asgari kurumlar vergisi uygulaması kapsamında, asgari kurumlar vergisine tabi tutulmuş olan kar payına isabet eden tutar için ilgili kurum bünyesinde iştirak kazancı istisnası uygulamasından faydalanılması mümkündür. Söz konusu hesaplama [asgari vergi oranı/tabi olunan kurumlar vergisi oranı) x kar payı geliri] formülü ile hesaplanacaktır.

İlgili Tebliğ metnine aşağıdaki bağlantı yardımıyla ulaşabilirsiniz.

Kurumlar Vergisi Genel Tebliği(Seri No:1)’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Seri No:23)