Gayrimenkulde Gelişen Trendler®: Avrupa 2023

PwC ve Urban Land Institute (ULI) iş birliği ile hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa raporunun 20. sayısında, gayrimenkul sektörünün yakın vadede görünümü ve 2023 yılı ele alınıyor. Avrupa ekonomileri pandeminin ardından toparlanmaya başladığı dönemde, Avrupa'daki savaşın etkileriyle başa çıkmaya çalışıyor. Doğrudan insanlık üzerindeki etkisinin ötesinde, artan enerji maliyetlerinin neden olduğu enflasyon önümüzdeki yılda gayrimenkul sektörünün görünümünü değiştirecek.

Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa 2023 raporuna göre gayrimenkul sektöründe güven ve kârlılık beklentileri düştü. Bu durum iş dünyası, politika ve gayrimenkul sektörüne yönelik çeşitli göstergelerle ilgili yaygın sektör endişelerini yansıtıyor. 10 katılımcının 7’si, Avrupa’nın, 2022 yılının sonuna kadar resesyona gireceğine inanıyor.

Araştırmaya göre, katılımcıların %91’i enflasyon konusunda endişeli. Enflasyonun hemen ardından faiz oranlarındaki hareketlilikler (%89) ve Avrupa’daki ekonomik büyüme (%88) geliyor. Katılımcıların en çok endişe duyduğu konular ise sırasıyla; küresel (%79), bölgesel (%68) ve ulusal (%54) seviyede görülen politik belirsizlikler. Büyüme ve yüksek yatırım getirisi fırsatları hâlâ mevcut; ancak, oyunun kuralları değişti.

Avrupa’daki leasing faaliyetleri 2022’de oldukça iyi gitmiş olsa da, resesyonun eskiden güçlü olan sektörlerde bile doluluk oranlarını ve kiralamaları düşüreceğine dair yaygın bir inanış var. Gayrimenkul pazarı sürekli gelişiyor; portföylerini değiştirenler ise 2023 yılında bunun karşılığını alacak.

Konut sektörü değer görmeye devam ediyor ve ticari sektörlere göre bu sektörde gelir istikrarının daha fazla olduğu düşünülüyor. Yaşlanan nüfusa odaklanan emeklilere yönelik destekli yaşam gibi belirli alt sektörler ilgi uyandırıyor.

En belirgin değişim dinamiğinin ESG’nin yükselişi olduğunu söylemek mümkün. İnşaattan finansa ve operasyonlara kadar gayrimenkul sektörü, çevresel, sosyal ve kurumsal (yönetişim) ile ilgili endişeleri şirket kararlarına dâhil ediyor. Bunlar arasında, emisyonların azaltılmasından tutun da, şirket içinde çeşitlilik ve kapsayıcılık konularına kadar her şey yer alıyor. Araştırmaya göre, katılımcıların %87’si finansal getirinin yanında sosyal etki yaratmanın önemini anlıyor.

Yönetici özeti

PwC ve Urban Land Institute (ULI) iş birliği ile hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa raporunun 20. sayısı, Avrupa ülkeleri arasında COVID kaynaklı dayanışmanın sürdüğü ve kapanma biterken var olan iş ortamı duyarlılığının en üst düzeyde olduğu geçen seneki rapora göre tam bir tezat teşkil ediyor.

Şehir sıralamaları

Gelişen Trendler Avrupa kapsamındaki 30 şehrin tamamına yönelik genel yatırım ve geliştirme beklentileri geçen yılki araştırmadan bu yana azalmış durumda.

Özet rapora ulaşmak için tıklayınız

Enflasyon

Enflasyon gayrimenkul sektörünü her açıdan etkileyecek. Pandemi döneminde, tedarik zinciriyle ilgili sorunlar kereste gibi birçok girdinin fiyatının artmasına neden oldu. Tedarik zincirlerindeki aksaklıklar devam ediyor ve bunun yanında, giderek artan ve ulaşımı daha da pahalılaştıran enerji fiyatları da baskı oluşturuyor.

En büyük endişe olan ticari gayrimenkul değerleri üzerindeki baskı net varlık değerine yönelik indirimlerin artmasıyla borsaya kayıtlı sektörde iyice kendini gösterdi. Birincil ve ikincil gayrimenkuller arasındaki fiyat farkının artması beklendiğinden, doğrudan emlak değerlerinde düşüş artık kaçınılmaz olarak görünüyor. Kredi-gayrimenkul değeri oranındaki değişiklik, düşük faizle alınan paraya ihtiyaç duyan anlaşmaları etkileyecek.

Ancak, araştırma kapsamında görüştüğümüz sektör liderlerinin çoğu, biraz da varlık sınıfının uzun vadede enflasyona karşı korumalı menkul değer olarak görülmesi nedeniyle, gayrimenkule yönelik beklentilerin tamamen kaybolmayacağı konusunda hemfikir. Görüşmeler ve yuvarlak masa toplantıları, bunun 2022’de bazı yatırımcıların ilgisini çektiğini gösteriyor.

Bu yatırımcılardan biri önümüzdeki yılın, fiyatların düşeceği beklentisi ile, sektöre hâlâ yetersiz düzeyde tahsis edilen temel yatırımcılar için büyük bir satın alma fırsatı olabileceğini belirtiyor. Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa raporunda da vurgulandığı gibi, bazı yatırımcıların mevcut temel varlıkların yüksek maliyetleri nedeniyle “ana varlık geliştirmeye yatırım” (develop-to-core) stratejilerini izlediği son birkaç yıldan farklı olacak.

Politik istikrarsızlık

Küreselleşen ekonomide, uluslararası yatırımcıların ve geliştiricilerin birçok ülkede gayrimenkul portföyleri oluşturduğu, küreselleşen bir ekonomide hiçbir ülke izole olmadı. Avrupa’daki ve ulusal politik çalkantıların endişeleri arttırmasıyla birlikte ikinci en büyük sosyo-politik endişe, uluslararası politik istikrarsızlık (%79) oldu.

Bu seneki araştırmaya katılanların yalnızca yarısının önümüzdeki yıl Avrupa gayrimenkul sektörünün net alıcıları olması bekleniyor. Bu oran geçen yıldan (%59) daha düşük ve pandemi dönemindeki orandan biraz daha kötümser. Bir önceki raporumuzda net alıcıların oranı %55’ti. Ancak araştırma yazın yapıldığından duyarlılık daha da düştü.

Yakın geleceğe dair tüm belirsizliklere rağmen rapora yönelik yapılan görüşmeler ve yuvarlak masa toplantıları; varlık sınıfları, uzmanlıklar ve coğrafyalara göre farklı görüşleri yansıtıyor. İskandinav bir gayrimenkul şirketinin CEO’suna göre, gerileme dönemindeki sıkıntıların bir de öteki yüzü var: “En iyi anlaşmalar sıkıntılı dönemlerde yapılanlardır, önümüzdeki dönemin sermayeye erişimi olanlar için fırsatlar sunacağına inanıyorum.”

ESG ve sürdürülebilirlik

Araştırmaya katılan sektör liderlerinin %93’lük çoğunluğuna göre, çevresel ve toplumsal açıdan sürdürülebilir bir iş yürütmek önümüzdeki yirmi yılda gayrimenkul sektöründe başarılı bir organizasyonel dönüşüm elde etmenin en önemli faktörü.

Yasal düzenleyiciler, yatırımcılar, mevcut ve potansiyel çalışanlar iyileştirilmiş performans talep ettiği için ESG artık “lüks” değil. Finansal anlamda, net bir ESG yol haritası riskin daha etkili şekilde hesaplanmasını sağlayarak finansman ve sigorta şartlarını iyileştirebilir.

Katılımcıların yaklaşık %90’ı önümüzdeki yirmi yılda, finansal getirinin yanında sosyal etki yaratmanın önemini vurgularken, %60’ı ise şirketlerindeki çeşitliliği arttırmanın önemini belirtiyor. Çeşitlilik, eşitlik ve kapsayıcılık girişimleri, tek kültürlü şirketlerde yaratıcılık ve dayanıklılık oluşturma potansiyeline sahip.

Avrupa genelinde resesyona girilmesi ihtimaliyle birlikte, Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa raporu kapsamındaki 30 şehre yönelik genel yatırım ve gelişim beklentileri geçen yılın raporundan bu yana kötüye gitti.

Geçtiğimiz yıl pan-Avrupa’da COVID-19’un ekonomik etkilerinden sonra birleştirici bir toparlanma görülse de, bu seneki araştırmalar ve görüşmeler oldukça zorlu pazar koşullarına verilen yanıtlarda daha fazla ayrışmalar yaşandığını ve şehirlerin potansiyel dayanıklılıklarında önemli farklılıklar olduğunu gösteriyor.

Bu yıl şehir sıralamalarında Londra ilk sıradaki yerini korurken, Paris, Berlin’den ikinciliği devralıyor. Bu sıralamalar tanıdık görünse de, rapor kapsamındaki 30 şehre yönelik genel yatırım ve gelişim beklentileri geçen seneden bu yana düştü.

Şehir sıralamaları - Genel beklentiler

Sıralama	Şehir	Puan
1 (1) ➖	Londra	2.15
2 (3) ⬆️	Paris	1.72
3 (2) ⬇️	Berlin	1.69
4 (6) ⬆️	Madrid	1.54
5 (3) ⬇️	Münih	1.49
6 (7) ⬆️	Amsterdam	1.48
7 (3) ⬇️	Frankfurt	1.30
8 (8) ➖	Hamburg	1.19
9 (9) ➖	Barselona	1.12
10 (11) ⬇️	Milan	1.10

Geleceğe bakış

Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa raporunu yayınladığımız yirmi yılda, gayrimenkul kavramının değiştiğini gördük. Gayrimenkul; ofis, perakende ve endüstriyel alanlardan, yatırım yapılabilir farklı varlıklardan oluşan geniş bir yelpazeye doğru ilerledi. 2000’lerin başı, perakendecilerin ihtiyaç duyduğu varlık türlerini değiştiren e-ticaretin hızla yükselişine zemin hazırlayan dijital çağın habercisi oldu. Yakın zamanda ise, kira amaçlı inşaat (build to rent) sektörü ortaya çıktı ve esnek çalışma alanlarına talep arttı.

Sektörün, çok fazla ve çok çeşitli emlak türleri arasındaki farklılıkları ortadan kaldırma şekli önümüzdeki yirmi yılda daha da önemli olacak.

Sektör liderlerinin de hemfikir olduğu gibi, gelişen teknoloji ve değişen tüketici alışkanlıkları şimdiden geleneksel sektörler arasındaki sınırları kaldırdı. Girişim sermayedarlarından biri şöyle diyor; “Kullanıcıların varlık sınıfları konusunda tarafsız olduğu bir dünyaya giriş yapıyoruz. Varlıkları perakende amaçlı, ofis olarak veya isterlerse endüstriyel ve lojistik amaçlı olarak kullanabiliyorlar.”

Ancak, bunu yapabilmek için yatırımcıların ve geliştiricilerin işin temel prensiplerini anlaması gerekiyor. 2008 yılındaki küresel finansal kriz de bunu ortaya koydu. Gayrimenkul sektörünün geleceği için, düşük faizle kredi alınan zamanlarda geliştirilen uygulamalardan yeni finansal gerçeklere ve sosyo-politik faktörlere doğru yeniden kalibrasyon gerekiyor. Değişime uyum sağlayabilenler için fırsatlar hâlâ var.