Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları’na İlişkin Tebliğde Önemli Değişiklikler Yapıldı

28.05.2013 tarihinden beri yürürlükte bulunan ve dönem ihtiyaçlarına, piyasa gereklerine göre pek çok defa değişikliğe uğrayan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde ( “GYO Tebliği” ya da “Tebliğ” ) yapılan en son düzenleme ile sektörün öteden beri işaret ettiği, daha da önemlisi bu çok önemli enstrümanın etkin, verimli ve rekabetçi bir şekilde çalışmasının önünde engel teşkil ettiği düşünülen pek çok husus yeniden düzenlenmiş, SPK mevzuatının genel olarak gelişmesiyle özel olarak GYO mevzuatı içinde düzenlenmesine gerek kalmayan bazı hükümler de metinden çıkarılarak, daha yalın ve günün ihtiyaçlarına cevap veren bir mevzuat düzenlemesi yapılmıştır.

Değişikliğin tam metni ve karşılaştırma tablosuna bültenimiz sonundaki bağlantılar yardımı ile ulaşacağınız bu değişikliklere ilişkin önemli gördüğümüz hususlarla ilgili açıklamalarımız (genel olarak tüm GYO’lar ve özel olarak Altyapı GYO’lar için ayrı başlıklar halinde) aşağıda yer almaktadır.

Yeni Tebliğle Değiştirilen Önemli Hükümler

1) Tebliğin “Özellik Arz Eden Kararlar” başlıklı 21. Maddesinin birinci fıkrası kaldırılmış 2. fıkrasında da değişiklik yapılmıştır.

Yapılan değişiklik söz konusu Tebliğ ilk çıktığında, SPK mevzuatında özel bir düzenlemesi bulunmaması nedeniyle GYO özelindeki bu Tebliğde işlenen “kurumsal yönetim ilkelerine” yönelik bir hükümle alakalıdır. SPK mevzuatının zaman içinde gelişmesi ve tüm halka açık şirketler gibi GYO'ları da kapsayan Kurumsal Yönetim İlkelerinin mevzuata dahil olması ile anlamsız bir hal almış olan, daha da ötesinde maddede yer alan oldukça sınırlayıcı özel hükümler sebebiyle uygulamada GYO olmaya ek bir yük de getiren bu hükmün kaldırılması ile GYO'lar da diğer tüm halka açık şirketlerde uygulanan hükümlere bağlı, onlarla sınırlı olacaklardır.

2) Tebliğin “Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar” başlıklı 22. Maddesinin birinci fıkrasında da önemli değişiklikler yapılmıştır:

(f) bendinde yapılan değişiklikle maddede sayılan ve kısmen sınırlayıcı nitelikte olan gayrimenkul türleri maddeden çıkarılıp maddeye onların yerine genel bir "gayrimenkul" ibaresi eklenerek bu konuda uygulamada ortaya çıkan tartışmalara son verilmiştir.

Oldukça önemli bir değişiklik de (p) bendinde yapılan değişikliktir. Öteden beri mevzuatta yer alan %3’lük komisyon ve diğer gider sınırlaması yurt dışında yerleşik yabancı uyruklu kişilere yapılacak satışlar için kaldırılarak son dönemde sektörün çok önemli aktivitelerinden olan yabancılara konut ve işyeri satışlarında piyasa koşulları gereği geliştiricilerin katlanması bir anlamda zorunlu olan giderler açısından GYO’ları çok zorlayan durumun çözülmesi sağlanmıştır. 

3) Tebliğin “Yapamayacakları işler” başlıklı 23. Maddesinin birinci fıkrasının (f) bendinde yapılan değişiklikle GYO’ların %100 sermayesine sahip olunan bağlı ortaklıklarına borç verebilme imkanı getirilmiştir. Böylelikle GYO’ların sermayesinin %100’üne sahip oldukları bağlı ortaklıklarına örneğin ortaya çıkan her fon ihtiyacında sermaye artırımı prosedürüne gitme zorunluluğu olmadan borç vererek fonlama yapma imkanı getirilmiştir.

4) Tebliğin “Portföy sınırlamaları” başlıklı 24. Maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde yapılan değişiklikle daha önce GYO aktif toplamının en az %51’inin  yatırılması zorunlu yatırım enstrümanları olan gayrimenkul, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı haklara “gayrimenkul yatırım fonu katılma payları” ve “sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri 28 inci maddenin birinci fıkrasının (ç) bendi kapsamındaki şirketler” de eklenerek bir taraftan GYF enstrümanının GYO’larca kullanılması teşvik edilmiş bir taraftan da %100 iştirak edilen bağlı ortaklıklar da bu oran içinde değerlendirilmiş olmaktadır.

5) Tebliğin “İpotek, rehin ve sınırlı ayni hak tesisi” başlıklı 30. maddesinin birinci fıkrasının ikinci cümlesi ile ikinci fıkrasında yapılan değişikliklerle portföydeki varlıklar üzerine tesis edilecek ipotek, rehin ve sınırlı ayni haklar için halihazırda Tebliğde yer alan sınırlama kaldırılmış; gayrimenkulün, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların alınması sırasında ve sadece bu işlemlerin finansmanına ilişkin yapılabileceği belirtilen işlem “tüzel kişilik lehine temin edilecek tüm finansman için” mümkün kılınmıştır. 

6) Tebliğin “İnşaat hizmetleri” başlıklı 32. Maddesine eklenen 4. Fıkra ile uygulamada, özellikle inşaat yasağı nedeniyle gerek mali idare ve gerekse de SPK tarafından yapılan eleştirilerin önüne geçecek, işin doğası ve sözleşme hükümleri gereği satın alınan inşaat malzemesi temin işinin inşaat yasağını ihlal anlamına gelmediğini ifade eden çok önemli bir düzenleme yapılmıştır. Yeni düzenlemeye göre inşaat malzemelerinin ortaklığın portföyünde bulunan belirli bir gayrimenkul projesi ile ilgili olması ve münhasıran bu projede kullanılmak üzere temin edilmesi, müteahhitlerle imzalanan karşılıklı hak ve yükümlülüklerin belirlendiği sözleşmelerde ortaklık tarafından temin edilen inşaat malzemelerine ilişkin hususlara da yer verilmesi ve inşaat malzemelerinin temin edileceği kişilerin münhasıran inşaat malzemesi üretimi yapan ilişkili taraflar hariç ortaklığın ilişkili tarafı olmaması koşullarıyla inşaat işlerinin malzemelerinin ortaklık tarafından satın alınarak inşaat hizmetini sunacak müteahhidin kullanımına sunulması mümkündür.

7) Tebliğin “Ekspertiz değerinin kullanılması” başlıklı 37. Maddesi değiştirilerek ekspertiz değerinden düşüklüğü sebebiyle KAP’ta açıklanıp, genel kurulda ortaklara bilgi verilecek durumlarda “ekspertiz değerinden düşük” olarak yer alan mevcut hüküm “ekspertiz değerinin %95’inden düşük” olarak değiştirilerek konu netleştirilmiş; özellikle çok kiracılı yerlerde ortaya çıkan ve hem rekabeti hem de bir şekilde GYO menfaatlerini engelleyen önemli bir hususun düzenlenmesi sağlanmıştır. Ayrıca maddedeki değişiklikle uzun dönemli kiralamalarda her hesap dönemi sonunda yıllık olarak kontrol edilen düşüklükte de %95’lik oran getirilmiş, bu şartın uzun dönemli kiralamada tek kiracı olması durumunda 5’er yıllık dönemler itibariyle kontrol edilmesi mümkün kılınmıştır.

8) Tebliğin “Bilgi verme ve kamuyu aydınlatma” başlıklı 40. Maddesinde yapılan değişikliklerle bilgi verme ile ilgili yükümlülüklerde sadeleştirmeye gidilmiş, çok anlamlı olmayan pek çok kalem bildirim yükümlülüğünden çıkarılmıştır.

Münhasıran Altyapı Yatırım ve Hizmetlerinden Oluşan Portföyü İşletecek Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İle İlgili Hükümler

Yeni düzenleme, GYO Tebliği içinde özel bir GYO türü olarak tanımlanan ve özel hükümlere tabi olan münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşacak portföyü işletecek olan gayrimenkul yatırım ortaklıklarına (“Altyapı GYO”) ilişkin de önemli değişiklikler getirmektedir.

1) Tebliğin  “Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerine yatırım yapacak ortaklıklara ilişkin özel hükümler” başlıklı 11/A maddesinde yapılan değişiklikle maddede yer alan ve Altyapı GYO'lar açısından halihazırda %35 olarak uygulanmakta olan vadeli/vadesiz yerli/yabancı para cinsinden mevduat/katılma hesabı sınırlaması kaldırılmıştır.

2) Tebliğin “Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar” başlıklı 22. Maddesi’nin (a) bendinde yapılan değişiklikle Altyapı GYO'lara sınırlama getiren hüküm yumuşatılmış, Altyapı GYO'ların daha önce kendilerine yasak olan altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkulleri ile ilgili olarak satın alma, satma, kiralama, kiraya verme, satın alma ya da satma vaadinde bulunma işlemlerini yapmalarına izin verilmiştir.

3) Tebliğin geçici 3 üncü maddesinin birinci fıkrasında yer alan “31/12/2019” ibaresi “31/12/2023” olarak değiştirilerek Altyapı GYO’ların halka arz ya da nitelikli yatırımcıya satıştan önce nakit kar dağıtımı yapamama sınırlaması 2023 yılı sonuna kadar ertelenmiştir. Dolayısıyla Altyapı GYO’lar 31/12/2019’a kadar olduğu gibi halka arz ya da nitelikli yatırımcıya satış yapmamış olsalar da dilerlerse 2023 yılı sonuna kadar nakit kar dağıtımı yapabileceklerdir.

4) Tebliğin EK’inde yer alan “Ek Dipnot: Portföy Sınırlamalarına Uyumun Kontrolü” tablosunun “B” satırı, “Portföy Sınırlamaları” tablosunun ikinci satırı ve “Portföy Sınırlamaları/Münhasıran Altyapı Yatırım ve Hizmetlerinden Oluşan Portföyü İşleten Ortaklıklar” tablosunda yer alan (**) dipnotu “Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıkların sadece altyapı tesislerine ilişkin sahip oldukları üretim lisansı veya benzeri başka imtiyazlar kapsamında faaliyette bulunmaları halinde, bu oran aranmaz.” şekilde değiştirilerek söz konusu oranın Altyapı GYO’lar için aranmayacağı belirtilmiştir. 

9 Ekim 2020 tarihli 31269 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan III-48.1.e sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Uyacakları Esaslar Tebliğinin tam metnine ve düzenlemelere ilişkin karşılaştırmalı tabloya aşağıda yer alan bağlantılardan ulaşabilirsiniz.

III-48.1.e sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Uyacakları Esaslar Tebliği

Söz konusu Tebliğ ile yapılan değişikliklere ilişkin karşılaştırmalı tabloya bu bağlantı aracılığıyla ulaşabilirsiniz.